Casi seis meses después del último relevamiento realizado por EL NORTE sobre la situación de pago de expensas en consorcios de San Nicolás, el escenario volvió a modificarse. El nivel de cumplimiento en vecinos que abonan en tiempo y forma se ubica actualmente en el 70% promedio, frente al 85% registrado en la medición anterior. Las administraciones advierten que la mora atraviesa una espiral de crecimiento sostenido y que, en algunos edificios, existen deudas acumuladas de varios meses que se derivaron al plano judicial.
De la redacción de EL NORTE
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La morosidad se convirtió durante los últimos meses en una de las principales preocupaciones para las administraciones de edificios de San Nicolás. Sin embargo, el fenómeno no siempre se presenta como una acumulación prolongada de cuotas completamente impagas. En muchos casos, se trata de una situación más silenciosa: vecinos que acumulan dos o tres meses de atraso y, cuando consiguen dinero, cancelan la cuota más antigua. Mientras tanto, ya se generó un nuevo período de deuda.
De esta manera, el consorcio recupera parte de los fondos pendientes, pero la unidad continúa sin quedar completamente al día. Esta dinámica puede prolongarse durante meses y mantiene de forma permanente un porcentaje de expensas sin cobrar.
Una situación que se repite en los edificios
Un administrador que actualmente tiene a su cargo 18 edificios de San Nicolás describió el crecimiento de la mora como una situación “realmente impresionante”. Según explicó, cada vez es más frecuente encontrar vecinos que postergan el pago de las expensas, las abonan cuando pueden o directamente no les asignan la misma prioridad que meses atrás.
Los listados de deuda muestran situaciones muy diferentes. Hay unidades con dos meses pendientes y otras con cuatro, seis o incluso doce meses de atraso. También existen casos en los que la deuda ya se encuentra en gestión judicial.
Un ejemplo concreto permite dimensionar el problema. En uno de los edificios relevados aparecen 19 unidades con deuda de expensas, prácticamente la mitad del edificio. No todos los casos tienen la misma gravedad: mientras algunos vecinos pueden regularizar una o dos liquidaciones en el corto plazo, otros acumulan meses de deuda y ya ingresaron en procesos de negociación o reclamo formal.
La mayor preocupación de las administraciones aparece cuando el atraso deja de ser puntual y se transforma en una característica permanente de las cuentas del edificio.
Expensas de entre $80.000 y $160.000
El crecimiento de la morosidad se produce, además, en un contexto de elevados costos de mantenimiento. Actualmente, las expensas en San Nicolás pueden ubicarse aproximadamente entre los $80.000 y los $160.000 mensuales, aunque las diferencias entre consorcios pueden ser importantes.
El monto depende de múltiples factores: cantidad de unidades funcionales, presencia de personal, servicios contratados, limpieza, seguros, mantenimiento de ascensores, antigüedad de la construcción y características de los espacios comunes.
A esto se suman los gastos extraordinarios. Cuando un consorcio debe afrontar una reparación importante, realizar una obra, renovar instalaciones o solucionar un problema estructural, el monto que deben pagar los vecinos puede incrementarse considerablemente.
Para muchas familias, una expensa mensual de $100.000, $120.000 o $160.000 representa un gasto significativo dentro del presupuesto. Cuando los ingresos no alcanzan para cubrir todas las obligaciones, las administraciones advierten que las expensas pueden quedar relegadas frente a otros pagos.
El impacto en el consorcio
La dificultad para las administraciones es que los gastos del edificio continúan generándose, aunque una parte de los vecinos no cumpla. Salarios, cargas sociales, seguros, servicios, mantenimiento y proveedores deben afrontarse en los plazos correspondientes.
Cuando el nivel de morosidad aumenta, los recursos faltantes comienzan a trasladarse a las cuentas generales del consorcio. En algunos casos, esto puede obligar a postergar trabajos de mantenimiento; en otros, dificulta afrontar gastos extraordinarios o genera la necesidad de buscar mecanismos para sostener la caja.
La situación también afecta a quienes pagan en tiempo y forma, ya que son ellos quienes contribuyen a mantener el funcionamiento del edificio cuando una parte de las unidades no cumple. Por eso, la morosidad deja de ser solamente una deuda individual y pasa a convertirse en un problema colectivo.
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Judicialización
A medida que transcurren los meses, el monto acumulado puede resultar cada vez más difícil de cancelar de una sola vez. Las administraciones suelen agotar primero las instancias de comunicación y negociación, pero si no existe una respuesta, el reclamo puede avanzar hacia una instancia formal.
Ya existen en San Nicolás casos de deudas de expensas judicializadas. Para el consorcio, esto significa poner en marcha mecanismos legales para recuperar fondos necesarios para su funcionamiento. Para el deudor, la situación deja de ser exclusivamente administrativa y puede incorporar gastos derivados del proceso.
La realidad, de todos modos, no es igual en todos los edificios. La cantidad de departamentos, el tipo de construcción, los servicios, el nivel de gastos comunes y la presencia de personal pueden modificar el impacto de la morosidad. En un edificio pequeño, por ejemplo, la falta de pago de varias unidades puede representar una proporción importante del presupuesto mensual.
La comparación con el relevamiento anterior muestra un deterioro del cumplimiento en un período relativamente corto. Hace aproximadamente seis meses, las administraciones ubicaban el pago en tiempo y forma entre el 80% y el 85%. Hoy, ese porcentaje descendió al 70%-75%.
La diferencia significa que una mayor proporción de vecinos presenta algún tipo de atraso, aunque no todos los casos corresponden a personas que dejaron de pagar por completo. Existen distintos grados de morosidad y situaciones particulares según cada consorcio.
