La vacancia comercial golpea al corazón de la Ciudad
NewsITe
La Ciudad de Buenos Aires cerró 2025 con un dato preocupante para la actividad comercial: la ocupación de locales cayó al nivel más bajo desde la pandemia de coronavirus, con el microcentro porteño consolidado como el área más afectada por la vacancia.
De acuerdo con un relevamiento del Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad (IDECBA), la tasa de ocupación de los principales ejes comerciales se ubicó en el 90,1% durante el cuarto trimestre de 2025. Esto implica que casi uno de cada diez locales está desocupado y marca la quinta caída interanual consecutiva desde que se relanzó la medición en 2022.
En total, el informe analizó 15.636 locales, de los cuales 1.553 se encuentran desocupados. La mayoría de estos espacios está directamente vacante, mientras que el resto se reparte entre inmuebles en alquiler o venta y locales en proceso de construcción o reforma. El diagnóstico confirma que, pese a ciertos signos de mejora macroeconómica, el consumo y la dinámica comercial siguieron resentidos hacia el cierre del año pasado.
Microcentro: once períodos seguidos a la cabeza de la vacancia
El microcentro porteño es, una vez más, el epicentro de la crisis. Acumula once períodos consecutivos como el corredor con mayor proporción de locales vacíos y registra una ocupación de apenas el 63,2%, con una caída interanual de 7,2 puntos porcentuales. Ni la reconversión turística ni el retorno parcial de la presencialidad en oficinas alcanzaron para revertir la tendencia.
Especialistas advierten que se trata de una crisis estructural del área central de la Ciudad, asociada a cambios en los hábitos laborales —con más teletrabajo—, nuevas formas de consumo y un repliegue del comercio tradicional de cercanía. La postal de persianas bajas se repite también en otros corredores como Parque Avellaneda, Jujuy, Sáenz, Libertad y Defensa, donde se contabilizan alrededor de cinco locales vacíos por cuadra.
Diferencias por zonas y rubros: del eje Avellaneda al avance gastronómico
El comportamiento no es homogéneo en todo el territorio porteño. El Sur de la Ciudad vuelve a mostrar los mayores niveles de vacancia, con un promedio del 12,2%, muy por encima del total general, aunque logró sostener su nivel de ocupación en la comparación interanual. En contraste, el Norte y el Centro exhibieron caídas más pronunciadas.
El Norte registró una baja récord de 1,4 puntos porcentuales y alcanzó una desocupación del 9,7%, el peor dato desde que se mide la serie. En el Centro, la desocupación llegó al 9,8%, con una rotación comercial elevada: se constataron 34 cambios cada mil locales, con cierres que superaron ampliamente a las aperturas.
En el otro extremo, el eje Avellaneda se consolidó como el corredor más dinámico, con una tasa de ocupación del 96,6%, impulsado por su fuerte especialización en el rubro textil y una densidad de comercios que duplica el promedio de la Ciudad. También se destacaron Nazca y Caballito, con niveles de ocupación cercanos al 96%.
Por sectores, el rubro Indumentaria, textiles y calzado sigue siendo el dominante, con casi uno de cada cuatro locales ocupados y un peso particularmente fuerte en el Oeste, donde llega al 32,3% gracias a polos como Avellaneda y Villa Crespo. Le siguen Alimentos y bebidas (15,4%) y Alojamiento y comida (11,3%), traccionado por bares, restaurantes y cafeterías, sobre todo en los ejes del Norte y el Centro.
El informe del IDECBA advierte que, salvo en el Sur, en todas las zonas cerraron más locales de los que abrieron, con brechas de hasta 9 locales cada mil en el Norte y el Centro, una señal clara de contracción de la actividad comercial.
Con un escenario de consumo debilitado, saturación en algunos corredores y nuevas formas de trabajo y compra, el mapa comercial porteño enfrenta el desafío de reconvertirse para evitar que la postal de persianas bajas se vuelva permanente en el corazón de la Ciudad.
