Plazos, precios, y todas las tendencias del mercado tras la liberación de los contratos
El mercado de alquileres para la vivienda en el interior de la provincia de Buenos Aires está reaccionando a su manera a la eliminación de las regulaciones que instauró el decreto 70 del presidente Javier Milei.
La consecuencia más extendida es el acortamiento del plazo de actualización de los contratos: de aumentos anuales se pasó a incrementos trimestrales en la mayoría de los casos. A su vez, en un mes el costo de renovar el alquiler se encareció en porcentajes variables pero que difícilmente baje del 50%.
Hernán Marini, presidente del Centro de Martilleros de Bragado, cuenta que enseguida después del 21 de diciembre, cuando entró en vigencia el decreto, “los propietarios salieron con los tapones de punta” a intentar imponer condiciones en general más duras para los inquilinos.
Martín Parnaisuk, su colega de 9 de Julio, vio contratos que se acortaron hasta ser mensuales y actualizaciones que operan vía Índice de Precios al Consumidor (IPC), es decir aplicando el mismo porcentaje que la inflación. Está claro que son casos excepcionales aun, pero marcan la tendencia con la que arrancó el nuevo régimen.
“Es complicado, porque puede haber problemas para pagar después, pero hay mucha demanda y poca oferta”, explica Parnasiuk sobre las condiciones para alquilar que se están creando. La nota dominante, dice todos los operadores del mercado, es la incertidumbre.
Mientras tanto, el impacto no es menor: “algunos que ya no puede pagar se vuelven a vivir con sus padres, alquilan propiedades con menos comodidades; otro problema son los hijos que estudian afuera y alquilan”, cuenta Marini. El martillero dice que “a veces es tanta la desesperación por tener que alquilar que se termina firmando cualquier cosa”.
Por otro lado, los propietarios no parecen todavía verse beneficiados. “La rentabilidad de poner una propiedad en alquiler para la vivienda sigue siendo baja”. Dice Pablo Errico, un martillero con muchos años de experiencia en 25 de Mayo y la zona. Sus colegas coinciden: una de las claves para que bajen los costos es que aumente la oferta. Sin embargo, eso todavía no se da o apenas ocurre de forma incipiente.
Carlos Prono, martillero de Trenque Lauquen, resume con claridad el estado de situación: “la realidad es que el que paga se desangra pagando y al que pone una propiedad en alquiler no le rinde lo suficiente”.
La maraña legislativa no ayuda: hoy hay contratos firmados bajo esa esa ley y por su modificatoria, de octubre del año pasado, que volvió a cambiar parámetros.
El decreto barrió con todo: los contratos operan bajo la premisa de que las partes son equivalentes y el mercado las coordinará en un punto de equilibrio, regulados solo por el Código Civil y Comercial.
Cuando se trata de actualizar los acuerdos hecho con la primera ley, el aumento puede hasta triplicar los valores previos. “Es el problema de tener varias leyes vigentes al mismo tiempo”, argumenta Errico.
“Un factor de peso es la falta de crédito para la vivienda, el último importante que tuvimos terminó en 2018”. Añade Sebastián Sarasiba dueño de una tradicional inmobiliaria de Necochea que lleva su nombre. Haciendo referencia a los créditos UVA, una iniciativa que reemplazó al Pro.Cre.Ar pero terminó mal.
Parnasiuk comenta por su parte que pese a que los valores medidos en dólares son históricamente bajos las ventas todavía no se recuperan. En el medio, aparece una nueva modalidad: “se firman contratos con opción de venta. Si se da la operación con un preaviso y una indemnización acodados, el inquilino deja la propiedad”. Es una posibilidad que no existía.
Diferencias
Sin un estado que compre y genere oferta, en el AMBA algunos grandes jugadores comienzan a incidir cada vez más en la fijación de los precios. Lejos de lo que podría pensarse, no son solo desarrolladores inmobiliarios.
La web “ZonaProp donde se publican los alquilres tiene tanta influencia que “en vez de reflejar los precios, los crea”. Dice Gervasio Muñoz, el presidente de Inquilinos Agrupados. Se trata de emprendimiento del diario La Nación y después las compraron bancos ligados al negocio inmobiliario.
Según la última encuesta nacional de Inquilinos Agrupados, se duplicó el ingreso de alquileres: para los contratos firmados antes del 1 de noviembre era del 28,6%, los demás subieron al 41,6%.
El 53% de esos hogares tiene deudas, además. La mayoría con bancos y tarjetas de crédito. Muchos las contrajeron comprar alimentos, pero el 64% de los que respondieron el relevamiento dijo que lo hizo para pagar el alquiler.
