El Gobierno nacional presentó días atrás un nuevo esquema para reactivar el crédito hipotecario, con el objetivo declarado de facilitar el acceso a la vivienda propia y, al mismo tiempo, dinamizar el sector de la construcción. “A pesar de que ha bajado la cantidad de hipotecas, se sigue vendiendo con crédito. Cuando hay una casa con un valor justo y que reúne las condiciones, la gente elige tomar créditos hipotecarios. Si hay una iniciativa del Gobierno o de bancos privados, realmente es una herramienta muy útil para el mercado inmobiliario”, evaluó el martillero público Germán Crigna.
De la Redacción de EL NORTE
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El Gobierno nacional presentó días atrás un nuevo esquema para reactivar el crédito hipotecario, con el objetivo declarado de facilitar el acceso a la vivienda propia y, al mismo tiempo, dinamizar al sector de la construcción. El anuncio generó reacciones tanto del sistema financiero como de la industria de la construcción, que en líneas generales coincidieron en calificarlo como “un paso positivo”, aunque remarcaron que el verdadero desafío pasará por ampliar su escala.
El esquema se denomina “Programa de Licitación de Plazos Fijos con Destino a Crédito Hipotecario” y prevé un monto total de $2 billones, provenientes del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses. Los recursos se canalizan a través de depósitos a plazo fijo en pesos, ajustables por UVA más un interés adicional, que los bancos licitan entre sí. Los fondos obtenidos deben destinarse exclusivamente a créditos hipotecarios para personas humanas, orientados a la adquisición, construcción, ampliación o refacción de una primera vivienda.
Acerca de cómo incide en el mercado, el martillero público Germán Crigna aseveró a EL NORTE: “Toda iniciativa que sirva para otorgar créditos hipotecarios en el mercado inmobiliario es realmente bienvenida, porque cuando hay créditos hipotecarios con reglas claras, la gente elige acceder a ellos. A pesar de que ha bajado la cantidad de hipotecas –con una caída interanual en julio del 50 por ciento en nuestra ciudad–, se sigue vendiendo con crédito. Cuando hay una casa con un valor justo y que reúne las condiciones, la gente opta por tomar créditos hipotecarios. Es decir, si hay una iniciativa del Gobierno o de bancos privados, realmente es una herramienta muy útil para el mercado inmobiliario”.
Ello en un marco donde –sostiene– los valores de las propiedades están estables desde hace aproximadamente cuatro años.
Las condiciones de los créditos hipotecarios
El programa contempla dos tramos de depósitos. El primero tiene un plazo de un año, con una tasa mínima de UVA más un interés adicional de 2,50%. El segundo se extiende por cinco años, con una tasa mínima de UVA más un interés adicional de 4,50%. Cada licitación tendrá un monto de $200.000 millones y cada entidad financiera podrá ofertar hasta el 20% del total convocado. Una vez constituido el depósito, los bancos cuentan con un plazo de 90 días corridos para aplicar esos fondos al otorgamiento de créditos hipotecarios.
Además de regular el fondeo, el programa fija condiciones para los préstamos que las entidades otorguen con esos recursos. La tasa que se le puede cobrar al tomador tiene un techo de UVA más 7,50%.
En cuanto al plazo, los créditos deben tener una duración mínima de 15 años, sin un límite máximo único establecido en la presentación oficial. También se fijó un tope para el monto de cada préstamo, que no podrá superar el equivalente a 150.000 UVA, una cifra cercana a los USD 200.000 al tipo de cambio actual, aunque el monto promedio de los créditos hipotecarios históricamente ronda los 80.000 dólares.
Mercado de alquileres vs. compraventas
Las propiedades siguen siendo una de las inversiones elegidas por los argentinos que buscan asegurarse una renta mensual o reinvertir un flujo de dinero. Sin embargo, en ocasiones los propietarios tienen dudas en cuanto a la conveniencia de alquilar, vender o esperar.
Si bien las estadísticas de compraventas e hipotecas mostraron una caída en el primer semestre del año en la provincia de Buenos Aires, incluida San Nicolás, referentes locales del sector aseguran que aún se mueven los créditos hipotecarios, que ahora tienen una nueva opción con el plan anunciado por el Gobierno nacional.
Por otro lado, indican que la rentabilidad del alquiler “no es mala” y el mercado de alquileres es más ágil que el de compraventas.
“La decisión de vender o alquilar es más una conveniencia personal que económica, dependiendo del interés y necesidades particulares del propietario. Hoy si una casa tiene un valor de acuerdo al mercado, que reúne ciertas condiciones, es posible que haya ofertas y que se termine vendiendo, aunque no en un plazo muy corto. Por otro lado, el mercado inmobiliario de alquileres no está tan ágil como hace algunos años; nos está costando un poco más de tiempo alquilar. Quizás, ante dicha situación, algún propietario opta por ponerlo a la venta y no alquilarlo, u ofrecer ambas posibilidades en paralelo para ver cuál se resuelve primero”, analizó Crigna.
De todas maneras, remarcó que “generalmente los alquileres se dan mucho antes que las ventas”. “Estas últimas requieren un período mucho mayor para que la gente conozca la propiedad, poder publicitarla. El mercado de alquileres es mucho más ágil que el mercado de compraventa, y hoy la rentabilidad de un inmueble no es mala, ha mejorado en relación con tres o cuatro años atrás, con la libertad de consensuar las actualizaciones de los valores dentro del plazo del contrato, lo que hace que el dueño no pierda mucha rentabilidad”, sumó.
Respecto de los valores actuales en el mercado de compraventas, advirtió que “hay que diferenciar el valor de oferta, el que uno ve publicado, y el valor en que finalmente se cierra la venta de una propiedad; porque hay muchas casas que están sobrevaluadas y tardan mucho tiempo en venderse, y hay casas que están en valores que se acercan al precio justo”. “Cuando el negocio se cierra es cuando realmente el valor es justo para ambas partes”, finalizó.
