Los valores cayeron hasta un 30% en los últimos años. Especialistas explican que es producto de una doble dinámica: políticas monetarias por un lado y fluctuaciones del mercado, por el otro. El enfriamiento de la economía podría ponerle un piso a la retracción de precios. La quietud del dólar podría generar cierta reactivación.
De la redacción de EL NORTE
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Dando continuidad a una dinámica iniciada algunos años atrás, los valores de venta de las propiedades inmobiliarias en San Nicolás continúan en una tendencia a la baja al cabo de los primeros meses de una nueva gestión al frente de las variables económicas.
Especialistas del sector advierten que los precios en dólares de los inmuebles se desinflaron hasta un 30% en algunos casos como consecuencia de las políticas cambiarias y de las reglas propias del mercado. No obstante, señalan sobre algunos signos que podrían fijar un piso para los precios y otras circunstancias que podrían realzar el atractivo de invertir en bienes inmuebles.
“Dos variables afectan hoy el valor de las propiedades inmuebles en San Nicolás. En los últimos cuatro años el precio de la construcción en dólares bajó hasta un 30%. Si el metro cuadrado tenía un valor de construcción de U$S 1000, pasó a U$S 700. Ese es un condicionante propio de las políticas monetarias e influyó en la valuación de las propiedades. Y hay otro factor, propio de la ley de oferta y demanda: la ley del mercado. Desde hace ya algunos años, en San Nicolás la oferta de propiedades en venta es alta mientras que la demanda viene siendo baja. Naturalmente, tal circunstancia produce que los valores tiendan a la baja”, analizó el martillero Germán Crigna en diálogo con EL NORTE.
Obviamente, no es un escenario exclusivo ni excluyente de nuestro mercado local. Matías Ullúa, corredor inmobiliario de Grupo Arquiobra, advirtió en tal sentido que “el mercado inmobiliario nicoleño no queda afuera de la realidad que se vive en el interior del país y el interior provincial”.
“Nuestro mercado local es un reflejo fiel de cómo está el país a la hora de hacer una inversión a largo plazo. El mercado de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires está en otra sintonía, con otro tipo de expectativas y el precio de los inmuebles ya empezó a levantar. En el mercado local y el del interior provincial eso no sucede. Desde 2018, con los últimos créditos hipotecarios importantes que se ofrecieron, estamos en una franca caída”, remarcó Ullúa.
De acuerdo a los datos recopilados por el Colegio de Escribanos de la Provincia, la escrituración de inmuebles registró una baja del 11% frente a los datos de enero de 2023 y del 74% en relación con el último mes del año. En números: 3422 escrituras en enero de 2024, 3851 en enero de 2023 y 13.129 en diciembre de 2023. De igual manera, en este último caso vale aclarar que la caída puede explicarse, al menos en parte, por la estacionalidad del mercado. Enero, febrero e incluso marzo suelen ser estacionalmente bajos.
“A pesar de que enero es un mes en donde las operaciones inmobiliarias bajan siempre, este año ha sido mayor la caída”, afirmó Diego Leandro Molina, presidente del Colegio de Escribanos bonaerense.
Hasta el 30%
En el actual escenario hay propiedades cuyo valor en dólares ha llegado a reducirse hasta un 30% a lo largo de los últimos años. Las únicas operaciones que se cierran son aquellas en las que los vendedores terminan concediendo rebajas.
“El comprador hoy compra al valor que él pretende. Si no consigue ese valor, sigue buscando otras unidades dentro de una amplia oferta”, observó Crigna.
De cara a lo que viene, el cambio de gobierno y de rumbo económico con algunos efectos prácticos ya planteados sobre las variables macro genera la expectativa de un impacto sobre el mercado. En un escenario de desaceleración de la inflación –según pronostican no solo el Gobierno, sino también consultoras privadas y especialistas (aunque con recesión)–, los operadores del sector esperan que el valor a la baja haya alcanzado o esté por alcanzar su piso, y que en los próximos meses el nivel de las operaciones se reactive.
Para Crigna, la circunstancia de un dólar “planchado” quizá traccione para que “aquellos que venían resguardando ahorros –de montos importantes– en el dólar, ahora opten por invertir en inmuebles”.
Por su parte, Ullúa consideró que el “pulmotor” que deberá reactivar el mercado será el crédito hipotecario, hoy virtualmente inexistente. “Es lo que todos estamos esperando”, expresó.
