El mercado inmobiliario local registra una nueva dinámica dado que hay más departamentos disponibles y conseguir inquilino lleva más tiempo. Mientras los alquileres y las expensas siguen en aumento, desde el sector señalan que la capacidad de pago se convirtió en uno de los principales obstáculos para concretar nuevos contratos.
Sofía Rodríguez
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Durante los últimos años, la dinámica del mercado de alquileres en San Nicolás se caracterizó por una rotación constante: una propiedad quedaba disponible y, en poco tiempo, volvía a ser ocupada. Actualmente, ese movimiento perdió velocidad y los departamentos pueden permanecer durante más tiempo sin conseguir un nuevo inquilino.
En diálogo con EL NORTE, desde Inmobiliaria Kerlin describieron un escenario caracterizado por una mayor oferta de inmuebles y una demanda más limitada. “Hay mucha oferta y se demora mucho tiempo en alquilar”, señalaron. La situación representa un cambio importante respecto del año pasado.
Según explicaron, durante ese período los departamentos, especialmente los de un dormitorio, tenían una demanda mucho mayor y podían alquilarse rápidamente. Hoy, en cambio, las propiedades pueden recibir varias consultas y visitas sin que necesariamente se concrete una reserva. “Vas un montón de veces a mostrarlo y te parece que lo van a señar y no”, describieron desde el sector.
Detrás de esta menor velocidad aparece, principalmente, la capacidad de pago de quienes buscan una vivienda. El contexto económico actual de Argentina lleva a que los potenciales inquilinos deban hacer cuentas antes de asumir un nuevo compromiso mensual.
“Esto yo también lo he hablado con otros colegas y les pasa exactamente lo mismo”, señalaron desde Kerlin, al referirse a las dificultades que actualmente existen para concretar los alquileres.
Cuando aparece una persona que quiere alquilar pero no alcanza el valor solicitado, existe hoy una mayor posibilidad de conversar con el propietario y analizar una reducción. “Hay un interesado, pero no llega, lo podemos bajar”, explicaron.
De este modo, el mercado de alquileres de San Nicolás atraviesa una transformación que se hace visible principalmente en la rotación de las propiedades. Antes, cuando un inquilino dejaba un departamento, existía una demanda suficiente para que rápidamente apareciera otro interesado. Hoy ese proceso puede extenderse y requiere más tiempo, más visitas y, en determinados casos, una negociación sobre el valor publicado.
Valores en el centro
En el radio céntrico de San Nicolás, los valores actuales se ubican alrededor de los $350.000 para los monoambientes, mientras que los departamentos de un dormitorio rondan los $470.000. En el caso de las unidades de dos dormitorios, los valores se encuentran aproximadamente en $600.000.
Se trata de referencias para propiedades ubicadas dentro del radio céntrico, con diferencias de acuerdo con las características, ubicación y condiciones de cada inmueble.
Variables
Los valores de los alquileres aumentaron considerablemente respecto del año pasado, pero el incremento se produce en un contexto en el que los ingresos no acompañaron en la misma medida.
A esto se suma el aumento de las expensas, que adquieren un peso importante en el presupuesto mensual de quienes viven en departamentos. Los gastos comunes incluyen diferentes componentes, entre ellos la luz, el gas y los servicios de limpieza, cuyos costos también se incrementaron.
Por eso, para una persona que busca alquilar, el cálculo ya no se limita al precio de la propiedad. El monto de las expensas y el resto de los gastos pueden determinar si finalmente está en condiciones de avanzar.
Desde el sector también señalan que las dificultades aparecen al momento de ingresar a una vivienda. Algunos interesados no cuentan con el dinero suficiente para afrontar de una sola vez los honorarios correspondientes a la comisión inmobiliaria y, en determinados casos, se acuerda el pago en cuotas.
Pago fuera de término
En materia de morosidad, la situación es diferente a la que podría suponerse a partir de las dificultades económicas. Actualmente no se registran alquileres impagos, pero sí existen algunos casos de inquilinos que pagan fuera de término. De todos modos, los atrasos se mantienen dentro del mismo mes.
Rentabilidad histórica
Mientras la demanda enfrenta dificultades para acceder a los valores actuales, desde el sector destacan otro dato relacionado con el mercado: la rentabilidad que puede obtener un propietario mediante el alquiler de una vivienda.
Según explicaron, actualmente una propiedad puede alcanzar una rentabilidad cercana al 7% anual, mientras que anteriormente podía ubicarse alrededor del 3%. “Es un momento histórico en Argentina la renta que te da una propiedad en estos momentos”, destacaron.
Así, la diferencia es significativa y, según analizan, representa un nivel de particularmente elevado para el mercado argentino.
