Alquileres en CABA: subas moderadas y por debajo de la inflación
NewsITe
Los alquileres de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires volvieron a subir en junio, aunque a un ritmo más moderado que la inflación. De acuerdo con un relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop, los precios treparon 1,4% en el último mes y acumulan un incremento del 15,7% en lo que va de 2026, frente a una inflación del 17,1% en el mismo período.
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En los últimos doce meses, las locaciones en pesos mostraron una suba del 31,3%, el menor avance interanual desde noviembre de 2019. Este ajuste interanual se mantiene por debajo de la inflación, estimada en 33,8%, y se ubica en línea con la actualización que marca el Índice de Contratos de Locación (ICL), que ronda el 31,5%.
Cuánto cuesta alquilar un departamento en la Ciudad
Según el informe, alquilar un monoambiente en CABA tiene hoy un costo promedio de $755.935 mensuales. En el caso de un departamento de dos ambientes, el valor de publicación se ubica en torno a los $860.106 por mes, mientras que una unidad de tres ambientes alcanza los $1.156.992 mensuales.
La disparidad entre barrios sigue siendo marcada. Puerto Madero continúa al tope del ranking de los más caros, con un alquiler promedio de $1.260.640 por mes. Le siguen Núñez, con valores en torno a $980.640 mensuales, y Palermo, donde el alquiler ronda los $956.700 por mes.
En el otro extremo, Lugano se consolida como la zona más accesible para los inquilinos, con un valor medio de $658.410 por mes. Nueva Pompeya, con $701.646, y Versalles, con $702.814, completan el grupo de barrios con los precios de alquiler más bajos de la Ciudad.
Precios de venta: subas leves y metro cuadrado en u$s 2.467
El mismo relevamiento muestra que el precio medio del metro cuadrado en CABA aumentó 0,7% en lo que va de 2026. En los últimos doce meses, el alza fue del 1,6%, el menor incremento interanual de los últimos 27 meses. En junio, el valor promedio del metro cuadrado se ubicó en 2.467 dólares.
En ese marco, un monoambiente estándar se ofrece a un valor cercano a los 108.337 dólares. Un departamento de dos ambientes se ubica en torno a los 130.785 dólares, mientras que una unidad de tres ambientes cuesta en promedio 179.619 dólares.
Al analizar por barrios, Puerto Madero encabeza el listado de los más caros con 6.136 dólares por metro cuadrado, seguido por Palermo (3.420 dólares/m²) y Núñez (3.382 dólares/m²). En el segmento más económico, Lugano aparece con un valor de 1.048 dólares/m², seguido por Nueva Pompeya (1.459 dólares/m²) y La Boca (1.577 dólares/m²).
El costo de construir y el valor de las casas
El estudio también pone el foco en el costo de la construcción (CAC), medido en dólares. En junio se registró una caída mensual del 0,8%, pero en el acumulado del primer semestre la suba llega al 16%. Con estos números, construir hoy cuesta 3,5 veces más que en octubre de 2020, cuando se registró el piso de la serie, y se ubica 49% por encima del promedio 2021-2025.
En este contexto, una casa con tres dormitorios presenta un precio medio de 304.227 dólares, mientras que una vivienda de cuatro dormitorios asciende a 485.177 dólares. En junio de 2026, el metro cuadrado de casas alcanzó los 1.828 dólares, con un incremento mensual de 0,1%, al tiempo que la inflación en dólares retrocedió 0,8%.
Si se observa el desempeño del primer semestre de 2026, el valor de las casas aumentó 0,1% en términos nominales, pero al ajustarlo por inflación en dólares se registra una caída real del 18,7%. En los últimos doce meses, los precios muestran una suba nominal del 1,8%.
Los barrios más caros y los más accesibles para comprar casas
En el mercado de viviendas unifamiliares, Palermo se ubica al frente del ranking de barrios más costosos para la compra de casas, con un precio medio de 3.382 dólares por metro cuadrado. Belgrano, con 2.943 dólares/m², y Recoleta, con 2.451 dólares/m², completan el podio de las zonas más exclusivas.
Entre los barrios más económicos para adquirir una casa se destaca La Boca, con un valor promedio de 655 dólares/m². Villa Soldati se ubica en 697 dólares/m² y Nueva Pompeya en 779 dólares/m², configurando un mapa de oportunidades para quienes buscan propiedades a menor precio dentro de la Ciudad.
Rentabilidad y oportunidades para los inversores
El informe también analiza la relación entre el precio de compra y el nivel de alquiler. En junio, la rentabilidad bruta anual promedio de los inmuebles en CABA se ubicó en 5,89%. Según estas estimaciones, se necesitan alrededor de 17 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 5,8% menos que hace un año.
- Lugano, Nueva Pompeya y La Boca aparecen como los barrios con mejor renta, con retornos brutos del 10,5%, 8% y 8%, respectivamente.
- En el extremo opuesto, Puerto Madero muestra la menor rentabilidad, con apenas 3,4%, seguido por Palermo (4,7%) y Núñez (4,8%).
“La brecha entre precios de venta y valores de alquiler define un mapa distinto de barrios caros para vivir y barrios más convenientes para invertir”, se desprende del comportamiento del mercado relevado por Zonaprop.
En síntesis, el mercado inmobiliario porteño transita un escenario de ajustes moderados, con alquileres todavía por debajo de la inflación, precios de venta casi estables en dólares y un costo de construcción que continúa elevado. Para inquilinos, propietarios e inversores, la clave pasa por comparar barrio por barrio y evaluar tanto los valores de publicación como la rentabilidad proyectada.
