Alquileres porteños: fuerte presión sobre los inquilinos
NewsITe
Alquilar un departamento en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires volvió a encarecerse con fuerza en el tramo final de 2025. De acuerdo con un informe de la Dirección General de Estadística y Censos porteña, elaborado en base a datos del portal Argenprop, los valores de publicación de los alquileres usados aumentaron más de 32% interanual en el cuarto trimestre, en línea con la inflación medida por el IPC de la Ciudad.
Si bien el estudio habla de una cierta “desaceleración” respecto de los picos de suba registrados meses atrás, la realidad para los inquilinos sigue siendo compleja: los precios nominales continúan en alza y el esfuerzo de los hogares para acceder a una vivienda en alquiler no cede. El aumento medio de los alquileres fue de 33,3%, apenas por encima del 32,6% que marcó el Índice de Precios al Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires (IPCBA) en el mismo período.
Cuánto cuesta alquilar según el tipo de departamento
El relevamiento sobre departamentos usados en la Capital Federal muestra que, hacia el cierre de 2025, los precios promedio en pesos se ubicaron en los siguientes niveles:
- Monoambientes (30 m² promedio): $484.985 por mes, con una suba interanual del 34,1%.
- Dos ambientes (43 m² promedio): $658.196 mensuales, lo que implica un incremento del 33,6% frente al año previo.
- Tres ambientes (70 m² promedio): $1.008.258 por mes, con un alza del 32,4% interanual.
Estos valores corresponden a precios de publicación, es decir, lo que los propietarios piden al momento de poner el inmueble en oferta. En la práctica, las negociaciones pueden derivar en descuentos o ajustes, pero el informe subraya que la dinámica general sigue siendo de subas moderadas, aunque todavía fuertes para los ingresos promedio.
Los barrios más caros y los más accesibles de la Ciudad
Las diferencias entre barrios son marcadas y consolidan un mapa de alquileres muy desigual dentro de la Ciudad de Buenos Aires. El corredor norte se mantiene como la zona más exclusiva, mientras que el sur y parte del centro concentran las opciones relativamente más económicas.
- Monoambientes: Núñez encabezó el ranking con un valor promedio de $542.348, seguido de Belgrano ($526.349) y Villa Crespo ($525.789). En el otro extremo, los alquileres más bajos se observaron en Constitución ($403.590) y San Nicolás ($429.953).
- Dos ambientes: Núñez volvió a liderar con un promedio de $757.091, secundado por Palermo ($721.773). Entre los barrios más accesibles se ubicaron La Boca ($539.469) y Constitución ($547.572).
- Tres ambientes: para unidades familiares, Villa Urquiza resultó la zona más cara con $1.165.389, seguida por Núñez ($1.140.496). Los valores más bajos se registraron en Constitución ($797.147) y Montserrat ($815.129).
De esta manera, el estudio confirma que barrios tradicionalmente demandados por su conectividad, oferta de servicios y perfil residencial sostienen precios por encima del promedio de la Ciudad, mientras que las áreas con menor desarrollo comercial o con infraestructura más rezagada ofrecen alternativas algo más accesibles.
Oferta en transformación y avance de la dolarización
El informe oficial también traza una radiografía de la oferta disponible en el mercado de alquileres porteño. Tres cuartas partes de los avisos corresponden a unidades de 1 y 2 ambientes, lo que muestra una clara orientación hacia viviendas chicas, vinculada tanto al perfil de la demanda joven como a las posibilidades de compra e inversión de los propietarios. En cambio, los departamentos de 4 y 5 ambientes representan apenas el 5% de las publicaciones.
Otro de los puntos relevantes es la moneda de referencia de los contratos. Según el organismo estadístico, alrededor del 75,2% de los avisos se publican en pesos, mientras que casi el 25% se expresan en dólares. Ese nivel de dolarización figura entre los más altos de los últimos cinco trimestres y es observado con atención por especialistas del sector, que advierten que la tendencia puede dificultar aún más el acceso a la vivienda para quienes no cuentan con ingresos atados a la divisa estadounidense.
Para los inquilinos, el panorama hacia adelante combina precios que siguen subiendo, fuerte concentración en unidades pequeñas y un mercado que, en una porción creciente, empieza a fijar valores en dólares.
Con un 2026 que se perfila desafiante en materia inflacionaria y de ingresos, el desempeño del mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires será clave para la planificación de los hogares porteños y para el debate público en torno a la regulación del sector inmobiliario.
