Fuerte caída de las hipotecas en el primer cuatrimestre del año
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El mercado de créditos hipotecarios atraviesa un freno significativo en Argentina. De acuerdo con un informe de la Fundación Tejido Urbano (TU), al que accedió Noticias Argentinas, la cantidad de nuevas hipotecas otorgadas entre enero y abril cayó cerca de un 30% interanual, en un contexto de tasas de interés en alza y plazos cada vez más cortos.
Según las estimaciones de TU, el total de altas hipotecarias del primer cuatrimestre de 2026 fue de 8.717 operaciones, frente a las 12.191 registradas en igual período de 2025. La caída del 28,5% se da pese a cierta estabilidad en los últimos meses y refleja un mercado más selectivo, con menos hogares en condiciones de calificar para un crédito de largo plazo.
Al primer trimestre de 2026, el stock total del sistema hipotecario se ubicó en $8.102.209 millones, equivalente a unos US$ 5.706 millones. De ese monto, $6.525.906 millones corresponden a personas físicas y $1.576.303 millones a personas jurídicas, lo que confirma una participación creciente de los hogares y una contracción relativa de los préstamos destinados a empresas y desarrolladores.
Tasas en alza y plazos más cortos
El informe de Tejido Urbano señala a las tasas de interés y a la reducción de los plazos como los factores centrales detrás de la contracción del crédito. En apenas cuatro meses se registró una suba sostenida del costo financiero y un acortamiento de la vida promedio de los préstamos hipotecarios.
En enero, la tasa se ubicaba en torno al 5,58% con un plazo promedio de 26 años. En febrero subió al 5,93% con 25,6 años; en marzo trepó al 6,37% con 25,5 años; y en abril se ubicó en 6,66% con un plazo que cayó a 24,7 años. Este encarecimiento, sumado a cuotas más altas por el menor plazo, reduce el universo potencial de hogares que pueden acceder al financiamiento.
Desde TU remarcan que “el incremento de las tasas de interés y la reducción de los plazos promedio implica que el universo potencial de hogares capaces de acceder se vuelve más acotado y el mercado se vuelve más selectivo”, dejando afuera especialmente a sectores medios con ingresos inestables o sin capacidad de ahorro previo.
Cómo evolucionan las escrituras con hipoteca
Los datos de escrituras muestran con claridad el freno del crédito. En la provincia de Buenos Aires, durante el período analizado se realizaron 9.999 escrituras, de las cuales 1.023 contaron con hipoteca. La participación de los créditos sobre el total fue del 10,2%, todavía por debajo de los niveles del pico expansivo de 2025.
El ticket promedio de las hipotecas bonaerenses se ubicó en US$ 116.788, señal de que la demanda sigue firme entre los segmentos de ingresos medios y altos, aunque con menor cantidad de operaciones. Las hipotecas acumuladas a abril de 2025 habían sido 6.335, frente a 4.777 a abril de 2026, lo que implica una baja interanual del 24,6%.
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) la dinámica fue similar. Se registraron 5.472 escrituras totales, con 609 hipotecas, lo que supone una participación del 11,1%. El ticket promedio se ubicó en US$ 101.870. Sin embargo, el volumen también se redujo: las hipotecas acumuladas pasaron de 4.094 a abril de 2025 a 2.800 en el mismo mes de 2026, una caída del 31,6%.
Banco Nación, actor dominante del sistema
En este escenario de menor dinamismo, el Banco Nación (BNA) consolida su rol como principal jugador del mercado hipotecario argentino. De acuerdo con el relevamiento, la entidad concentra cerca del 85% de las nuevas hipotecas UVA otorgadas en 2026 y mantiene una posición dominante dentro del stock hipotecario nacional.
Entre diciembre de 2024 y diciembre de 2025, el BNA pasó de 66.000 a 81.000 hipotecas activas, alcanzando una participación cercana al 41,5% del total del país. La Fundación Tejido Urbano atribuye ese liderazgo tanto a la escala histórica del banco como a una política sostenida de expansión del crédito, en un contexto donde buena parte de la banca privada optó por estrategias más conservadoras.
“Su liderazgo se explica tanto por la escala histórica de la institución como por una estrategia sostenida de expansión crediticia en un contexto donde buena parte de la banca privada adoptó posiciones más conservadoras”, señalan desde TU.
Mejora la relación salario-vivienda, pero el crédito no despega
Un dato que llama la atención es que, pese al retroceso de las hipotecas, el acceso a la vivienda muestra cierta mejora desde el punto de vista del poder de compra. De acuerdo con mediciones de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE), durante el primer trimestre de 2026 se necesitaron en promedio 3,3 salarios para adquirir un metro cuadrado de vivienda nueva en la Ciudad de Buenos Aires y 2,6 salarios para un metro cuadrado de vivienda usada.
Se trata de la mejor relación salario-vivienda de los últimos ocho años. Esta mejora relativa, señalan en TU, contribuye a sostener el interés de los hogares por comprar vivienda a través del crédito, aun cuando las condiciones financieras se vuelven más exigentes por la suba de tasas y el recorte de plazos.
La combinación de un mercado inmobiliario algo más accesible en términos de precios y un sistema financiero más restrictivo genera una paradoja: hay más capacidad de compra medida en salarios, pero menos herramientas de financiamiento de largo plazo para concretar la operación, particularmente para los sectores medios.
El desafío de fortalecer la moneda y innovar en políticas habitacionales
La Fundación Tejido Urbano insiste en que la solución de fondo requiere un peso más fuerte y transformaciones profundas en el sistema financiero y en las políticas de vivienda. La falta de una moneda confiable, advierte, empuja a los ahorristas a refugiarse en el dólar, los inmuebles o activos fuera del sistema bancario, debilitando así el mercado de capitales y la posibilidad de canalizar recursos hacia la inversión productiva, la infraestructura y la construcción de vivienda.
Entre las propuestas, TU menciona la necesidad de avanzar en mecanismos de securitización, en nuevos instrumentos financieros y en alianzas entre el sector público y el privado que permitan ampliar la base de acceso al crédito hipotecario. La idea es ir más allá de los segmentos que ya califican en la banca tradicional y construir esquemas que acompañen la progresividad sociohabitacional de las familias.
Para la entidad, el desafío no puede limitarse a usar recursos públicos para compensar ineficiencias de los bancos estatales ni a financiar únicamente a quienes ya tienen ingresos altos y formales. El objetivo es expandir una demanda de crédito hoy fuertemente condicionada por los requisitos de ahorro previo, la formalización laboral y la capacidad de ingresos demostrables, en un contexto donde el techo propio sigue siendo una meta central para millones de argentinos.
