Sanción judicial a desarrolladoras por cláusulas abusivas
NewsITe
La Justicia federal confirmó sanciones contra las empresas EIDICO y Desarrollos Inmobiliarios del Pilar por la inclusión de cláusulas consideradas abusivas en contratos vinculados al Barrio San Ramón, parte del megaemprendimiento Pilar del Este, en la provincia de Buenos Aires.
La decisión fue adoptada por la Sala I de la Cámara en lo Contencioso Administrativo Federal, que dejó firme una resolución de la Subsecretaría de Defensa del Consumidor y Lealtad Comercial. El organismo había sancionado a las desarrolladoras por violar los artículos 4, 19 y 37 de la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor, normas que obligan a brindar información clara, prohíben cláusulas abusivas y regulan la responsabilidad frente a los usuarios.
Según surge del expediente, Desarrollos Inmobiliarios del Pilar “no habría respetado los términos, plazos, condiciones, modalidades, reservas y demás circunstancias” tal como habían sido ofrecidos a los vecinos del Barrio San Ramón. Los contratos, de acuerdo con el fallo, contenían disposiciones que otorgaban a la empresa amplias facultades sin delimitación precisa de las tareas necesarias para concretar el emprendimiento.
Entre los puntos cuestionados, la Justicia destacó que los desarrolladores se reservaron la posibilidad de extender el mandato de forma indeterminada, sin plazos claros ni contrapesos para los consumidores. Ese esquema, señaló el tribunal, implica un desequilibrio significativo entre los derechos y obligaciones de las partes y “constituye un total abuso” contrario a la normativa de protección al consumidor.
De “colaboración” a contrato de adhesión
Las empresas intentaron defenderse argumentando que el vínculo con los adquirentes era un “contrato asociativo” basado en la colaboración para llevar adelante un proyecto de interés recíproco. Esa figura, sostuvieron, excluiría la aplicación estricta de la Ley de Defensa del Consumidor.
Sin embargo, para la Cámara Contencioso Administrativa Federal la realidad contractual fue distinta. Los jueces consideraron que se trató de contratos de adhesión, donde las cláusulas fueron predispuestas por los desarrolladores y los consumidores sólo pudieron aceptarlas o rechazarlas en bloque, sin margen real para la negociación individual de las condiciones.
La causa se originó a partir de una denuncia colectiva presentada por vecinos del Barrio San Ramón de Pilar del Este en octubre de 2024 ante la Dirección Nacional de Defensa del Consumidor. Los reclamantes denunciaron el incumplimiento de diversas estipulaciones contractuales por parte de EIDICO y Desarrollos Inmobiliarios del Pilar, tanto en plazos de entrega como en obligaciones asumidas dentro del emprendimiento.
Reducción pero confirmación de las multas
En la instancia administrativa, la Subsecretaría de Defensa del Consumidor había fijado multas equivalentes a 29 canastas básicas para cada una de las empresas sancionadas, en línea con la gravedad de las infracciones y el impacto sobre un número considerable de familias.
La Cámara, si bien confirmó la responsabilidad de las desarrolladoras y la existencia de cláusulas abusivas, decidió morigerar el monto económico de la penalidad y lo redujo a 20 canastas básicas. De esta forma, los jueces procuraron mantener el carácter disuasivo de la sanción, pero ajustando su cuantía a parámetros que consideraron más razonables.
- Se ratificó la violación a los artículos 4, 19 y 37 de la Ley de Defensa del Consumidor.
- Se declaró abusiva la posibilidad de extender mandatos por tiempo indeterminado.
- Se encuadró el vínculo como un contrato de adhesión, típico del derecho del consumidor.
- Las multas se mantuvieron, aunque con una reducción del monto inicial.
El fallo refuerza la postura de que los emprendimientos inmobiliarios deben ajustarse a la Ley de Defensa del Consumidor, garantizando contratos claros, equilibrados y sin cláusulas sorpresivas para los compradores.
La resolución se inscribe en una tendencia creciente a reconocer a los adquirentes de lotes y viviendas en barrios cerrados y desarrollos urbanísticos como consumidores protegidos por la ley. De esta manera, se busca dotar de mayor transparencia a un mercado en expansión y desalentar la utilización de contratos que, bajo apariencia asociativa, trasladan riesgos y cargas excesivas a los compradores.
