Desalojo exprés: así regirá el nuevo procedimiento en la Argentina
NewsITe
El Senado dio luz verde al proyecto de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, una iniciativa que introduce un régimen de desalojo exprés para recuperar con mayor rapidez viviendas, campos y terrenos ocupados de manera ilegal. La propuesta también ajusta el esquema de expropiaciones y acelera la digitalización de los registros de la propiedad en todo el país.
El oficialismo resolvió conservar estos capítulos a pesar de haber retirado del texto las disposiciones más polémicas vinculadas a la compra de tierras por parte de extranjeros y al manejo del fuego. Con esta decisión, el eje del debate quedó puesto en la protección del derecho de propiedad y en los mecanismos para su resguardo ante usurpaciones y ocupaciones irregulares.
Con la nueva norma, el Poder Ejecutivo busca acortar plazos judiciales, brindar más herramientas a propietarios afectados por intrusiones y ordenar procedimientos que, hasta ahora, podían extenderse durante meses o incluso años. A la vez, se plantea un rediseño de las reglas para expropiar bienes y una actualización del marco de registración y escrituración, con fuerte impronta digital.
Cómo funcionará el desalojo exprés
El desalojo exprés se aplicará en casos de inmuebles usurpados o tenencias precarias. La clave estará en la posibilidad de que el juez ordene la entrega inmediata del bien cuando considere que el derecho invocado por el propietario es verosímil y este preste una caución juratoria, es decir, una declaración bajo juramento de la legitimidad de su reclamo.
Si el dueño presenta la documentación que acredita ser titular de la propiedad, podrá solicitar que el juez intime a la devolución del inmueble. Esa intimación deberá cumplirse en un plazo máximo de 72 horas. El mecanismo apunta a desalentar ocupaciones ilegales y dar una respuesta más rápida a quienes ven restringido su derecho de uso y disposición sobre viviendas, campos o lotes.
La norma también impacta en la relación locador–locatario. Los propietarios estarán habilitados a intimar a los inquilinos que mantengan deudas de alquiler, otorgándoles un plazo no menor a diez días corridos para saldar los pagos desde la recepción de la notificación. Esa comunicación podrá efectuarse en el domicilio fijado en el contrato o mediante correo electrónico y deberá indicar con claridad el lugar de pago.
Si, vencido el plazo, el incumplimiento persiste, el dueño podrá iniciar la acción de desalojo, que se tramitará en un período de diez días hábiles. Además, la normativa aclara que el propietario no podrá negarse a recibir las llaves ni condicionar su entrega, aunque tendrá la posibilidad de dejar asentado por escrito que quedan deudas pendientes, para reclamarlas en un proceso posterior.
En los casos en que existan menores de edad o personas adultas en situación de vulnerabilidad, los jueces deberán dar intervención obligatoria a los organismos locales de protección y al Ministerio Público Tutelar. De esta manera, se busca compatibilizar la tutela del derecho de propiedad con la protección de grupos especialmente desamparados.
Expropiaciones: límites, compensaciones e intereses
El proyecto también redefine el régimen de expropiaciones. La declaración de “utilidad pública”, requisito central para que el Estado pueda avanzar sobre un bien privado, deberá interpretarse de manera restrictiva y con fundamentos claros. El objetivo es acotar el margen de discrecionalidad y exigir justificación detallada de las razones que llevan a disponer la expropiación.
Se fija, además, un tope del 30% para la indemnización por lucro cesante, es decir, por las ganancias que el propietario deja de percibir a causa de la expropiación. En cuanto al cálculo de los intereses, se establece que deberán seguir la evolución del Índice de Precios al Consumidor (IPC) más la tasa del Banco Nación a treinta días, lo que vincula la compensación a la inflación y a las condiciones financieras del sistema bancario público.
La transferencia del bien no podrá concretarse sin el pago previo de la indemnización al propietario. Sin embargo, se mantiene la posibilidad de que el Estado solicite la posesión anticipada del inmueble mientras se termina de resolver la cuestión económica, bajo control judicial. Ante controversias por el valor a pagar, los jueces podrán requerir un dictamen del Tribunal de Tasaciones de la Nación, organismo especializado en fijar montos de referencia.
Digitalización de registros y regularización de escrituras
Otro eje del proyecto es la modernización de los Registros de la Propiedad de todo el país. A partir de la nueva normativa, se habilita de manera explícita la presentación de documentos digitales, modalidad que ya se aplicaba en algunas jurisdicciones pero que ahora se busca extender y unificar. Esta medida apunta a simplificar trámites, reducir tiempos de gestión y dar mayor trazabilidad a las operaciones inmobiliarias.
La iniciativa también introduce cambios en la conocida ley “Pierri” de regularización dominial. Se amplía el alcance para que familias que hayan ejercido una posesión pública, pacífica y continua durante al menos diez años sobre una vivienda única puedan acceder a la escritura definitiva. Con esto se procura dar una salida legal a miles de hogares que hoy habitan inmuebles sin título formal, en muchos casos en barrios populares y asentamientos urbanos.
En conjunto, el paquete de medidas configura una reforma de peso en materia de derecho de propiedad. Mientras el oficialismo destaca que se fortalecen las garantías para propietarios y se ordenan procesos largamente cuestionados, sectores críticos advierten sobre el impacto social de los desalojos acelerados y reclaman que se complemente la iniciativa con políticas de acceso a la vivienda. El debate, que ya tuvo su primer capítulo en el Senado, continuará ahora en el terreno de la implementación práctica y el seguimiento judicial.
