Los alquileres crecen por debajo de la inflación en la Ciudad
NewsITe
El mercado de alquileres en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires mostró en mayo una nueva suba, aunque con una dinámica mucho más moderada que en los últimos años. De acuerdo con un informe del portal inmobiliario Zonaprop, los precios de los departamentos aumentaron 1,7% en el mes y registraron el menor incremento interanual desde diciembre de 2019.
En lo que va de 2026, los alquileres en CABA acumulan un alza del 14,1%, prácticamente en línea con la inflación porteña del mismo período, ubicada en 14%. En mayo, la suba de los contratos quedó incluso por debajo del índice de precios al consumidor de la Ciudad, que fue de 2,1% según el Instituto de Estadística y Censos porteño (Idecba).
Medido en los últimos doce meses, el valor de los alquileres trepó 32,5%, levemente por debajo de la inflación anual (33,4%) y muy cerca del ajuste del Índice de Contratos de Locación (ICL), que se ubica en 32,4%. Esta convergencia indica un escenario de mayor estabilidad luego de años de fuertes saltos en los valores de las locaciones.
Cuánto cuesta alquilar un departamento en CABA
Según el relevamiento, el precio promedio de un monoambiente en la Ciudad se ubicó en $747.102 mensuales. Para un departamento de dos ambientes, el valor medio trepó a $848.509 por mes, mientras que una unidad de tres ambientes se alquila en torno a $1.140.599 mensuales.
Al analizar el comportamiento por barrio, Puerto Madero se consolida como la zona más cara para alquilar, con un valor promedio de $1.258.939 mensuales. Le siguen Núñez, donde el alquiler medio se ubica en $915.766, y Palermo, con $943.809 por mes.
En el otro extremo del mapa porteño, Lugano aparece como el barrio más accesible para inquilinos, con un precio medio de $651.902. También figuran entre las áreas más económicas Nueva Pompeya ($703.219) y Versalles ($720.897), configurando un corredor de menor presión sobre el bolsillo.
Precios de venta y costo de construcción
El informe de Zonaprop también analizó la evolución del mercado de compraventa. En lo que va de 2026, el valor medio del metro cuadrado en CABA sube 0,5%, mientras que en los últimos doce meses acumula un aumento del 12%. En mayo, el precio promedio alcanzó los US$ 2.462 por metro cuadrado.
Con esos valores, un monoambiente tipo se ubica en torno a los US$ 108.337. Un departamento de dos ambientes cuesta en promedio US$ 130.391 y uno de tres ambientes se acerca a los US$ 179.389. Puerto Madero lidera el ranking con un valor de US$ 6.140 por metro cuadrado, seguido por Palermo (US$ 3.403/m²) y Núñez (US$ 3.386/m²). Del lado más accesible aparecen Lugano (US$ 1.041/m²), Nueva Pompeya (US$ 1.459/m²) y La Boca (US$ 1.577/m²).
El trabajo también pone la lupa sobre el costo de la construcción medido en dólares, que en mayo avanzó 1,6%. Construir hoy cuesta 3,5 veces más que en 2020, cuando se registró el mínimo de la serie. Una casa de tres dormitorios tiene un costo estimado de US$ 304.523, mientras que una de cuatro dormitorios se ubica en torno a los US$ 483.338.
Rentabilidad y barrios más convenientes para invertir
- La relación alquiler/precio se ubicó en mayo en 5,94% anual.
- Se necesitan 16,8 años de alquiler para recuperar la inversión inicial.
- Lugano, Villa Riachuelo y Nueva Pompeya son los barrios con mayor renta.
- Puerto Madero, Palermo y Núñez muestran las menores tasas de retorno.
En este contexto, la rentabilidad bruta por alquiler mejora y se transforma en un dato clave para los inversores. El informe detalla que en Lugano la renta anual alcanza el 10,7%, mientras que en Villa Riachuelo y Nueva Pompeya se ubica en 8,2%. Son, hoy, los tres barrios más atractivos para quienes buscan ingresos en dólares a partir del ladrillo.
En contraste, los barrios más caros no son necesariamente los más rentables: en Puerto Madero la rentabilidad bruta apenas llega al 3,6%, en Palermo al 4,7% y en Núñez al 4,8%, lo que alarga los plazos para recuperar la inversión.
El informe también repasa el segmento de casas: en mayo de 2026, el metro cuadrado de vivienda unifamiliar se ubicó en US$ 1.825, con un alza mensual del 0,2% y una suba del 2,7% en el último año. Palermo aparece como el barrio con los valores más altos para este tipo de propiedades (US$ 3.324/m²), seguido por Belgrano (US$ 2.929/m²) y Recoleta (US$ 2.469/m²). En la otra punta, La Boca, Villa Soldati y Nueva Pompeya concentran las opciones más económicas para construir o comprar casas.
Con alquileres que crecen por debajo de la inflación, precios de venta que insinúan una recuperación moderada y costos de construcción en alza, el mercado inmobiliario porteño transita una etapa de reacomodamiento, en la que la lupa de inquilinos e inversores se posa cada vez más en las diferencias de precio y rentabilidad entre barrios.
