El proyecto Unkanny Residences reaviva el debate urbano
NewsITe
El gobierno interino de Mar del Plata, encabezado por Agustín Neme, otorgó el aval ambiental definitivo para la construcción de una torre de 21 pisos, un hotel y locales comerciales en el histórico predio del ex Hotel Hurlingham, uno de los enclaves más codiciados de la costa marplatense. La decisión vuelve a poner en primer plano el uso de excepciones urbanísticas para habilitar grandes desarrollos inmobiliarios en ausencia de reglas generales claras.
La autorización fue emitida por el Ente Municipal de Servicios Urbanos (EMSUR) mediante la Resolución 143/2026 y habilita el avance del emprendimiento Unkanny Residences. El plan contempla una torre con 63 departamentos, un condo-hotel de seis niveles, oficinas, locales comerciales y una terraza gastronómica, con una inversión estimada en más de 20 millones de dólares y un plazo de obra de alrededor de tres años.
El proyecto se apoya en la Ordenanza 26.035, que permitió adoptar indicadores urbanísticos especiales para el predio, como mayores alturas y un nivel de ocupación superior al previsto originalmente para el distrito. A cambio, la empresa desarrolladora debe preservar y refuncionalizar el Chalet de María y Manuel Peredo, un inmueble de interés patrimonial situado dentro del mismo terreno.
La misma norma fijó una compensación urbanística equivalente al 10% de la valorización de los metros cuadrados que exceden lo permitido en el código vigente. Esos fondos deberán destinarse prioritariamente a obras en el Distrito Tecnológico, cercano a la Estación Ferroautomotora, aunque el Ejecutivo municipal aún debe precisar el monto actualizado, la modalidad de pago y las obras concretas que se ejecutarán.
Excepciones sin marco general y tensiones institucionales
Más allá de los números de la inversión, el caso expone un problema de fondo: Mar del Plata todavía no cuenta con un régimen general definitivo para calcular y controlar las compensaciones urbanísticas derivadas de este tipo de excepciones. En 2021, la Ordenanza 25.115 dio un plazo de 24 meses para diseñar ese sistema de reglas claras y comparables, pero el término se prorrogó varias veces sin que el Ejecutivo presentara la reglamentación prometida.
En la práctica, mientras los desarrolladores reciben beneficios puntuales mediante ordenanzas especiales, las contraprestaciones se definen caso por caso, lo que reduce la previsibilidad para el sector privado, dificulta la comparación entre proyectos y abre un amplio margen de negociación política para cada administración.
Cuestionamientos por transparencia y conflicto de interés
El procedimiento ambiental también quedó bajo la lupa. La profesional que presentó las ampliaciones y aclaraciones del estudio de impacto es pareja del secretario municipal de Obras. Aunque ese vínculo no constituye por sí mismo una irregularidad, especialistas en gestión pública señalan que la situación exigía un estándar reforzado de transparencia: publicación completa de los informes técnicos, acceso abierto a los antecedentes y una explicación formal sobre si el funcionario se excusó de intervenir en el expediente.
- La declaración de impacto ambiental impone la presentación de un plan de gestión ambiental.
- Se requieren medidas de mitigación y prefactibilidades de servicios básicos.
- Obras Sanitarias debe verificar y exigir trabajos específicos en infraestructura.
La inversión privada puede generar empleo y recuperar patrimonio, pero su avance sin un régimen general de compensaciones definido y sin despejar dudas de posibles conflictos de interés tensiona la confianza institucional.
La resolución deja en claro que el aval ambiental no implica que todas las condiciones de infraestructura estén resueltas: aún restan permisos de obra, aprobaciones técnicas y el detalle de las obligaciones económicas del desarrollador. Neme, a cargo del Ejecutivo desde diciembre mientras Guillermo Montenegro mantiene la licencia como intendente, decidió dar continuidad a la política de habilitar grandes emprendimientos mediante excepciones urbanísticas. El desenlace del caso Hurlingham será un test clave para medir hasta dónde el municipio puede compatibilizar inversión, preservación patrimonial y reglas claras para toda la ciudad.
