Desde el 29 de diciembre rige en el mercado inmobiliario el DNU que puso fin a la Ley de Alquileres. Desde el sector indicaron que los nuevos contratos se están acordando con valores en pesos y actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales que ajustan según el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Indec, aunque en algunos otros casos se sigue utilizando el Índice para Contratos de Locación (ICL) del Banco Central.
Desde el 29 de diciembre rigen en el mercado inmobiliario las disposiciones del Decreto de Necesidad y Urgencia de Javier Milei que pusieron fin a la Ley de Alquileres y modificaron el marco de las relaciones entre propietarios e inquilinos. En los pocos días transcurridos desde entonces (menos de dos semanas), en San Nicolás ya se firmaron algunos nuevos contratos.
El actual marco normativo está caracterizado por un mayor espacio para la negociación entre las partes. Aunque actualmente el precio puede pactarse en una moneda diferente a la de emisión nacional, por regla general los valores se siguen acordando en pesos. Como era de prever en el actual contexto inflacionario, otra de las constantes tiene que ver con los por periodos cortos –de tres o cuatro meses– que se estipulan para la actualización de esos valores, que pueden ajustarse según distintas referencias, aunque la más habitual parece ser el IPC que mensualmente elabora el Indec.
La primera gran diferencia respecto de los contratos firmados bajo el imperio de la Ley de Alquileres, tiene que ver con la extensión del vínculo: los alquileres ya no se pactan por 36 meses, sino por 24 según lo establece el Código Civil y Comercial en su Artículo 1198.
Tampoco hay más actualizaciones anuales. Ahora se convienen periodos más cortos. “Hoy, después de lo que ordenó el DNU, los valores y la periodicidad y el modo de las actualizaciones, quedan a convenir entre las partes. Lo que se está haciendo es una actualización siempre menor a los seis meses, generalmente trimestral o cuatrimestral. Se puede seguir aplicando el ICL del Banco Central o el IPC del Indec y varios otros que se pueden establecer como referencias a la hora de actualizar. En el contrato ambas cuestiones quedan establecidas: cuál es la periodicidad de las actualizaciones y sobre qué índice se calcularán”, contó a EL NORTE el martillero Germán Crigna [matrícula T III F389] en diálogo con EL NORTE.
ICL vs IPC
En cuanto a los valores iniciales de los contratos, las variaciones estuvieron por encima del 136,53% anual que arrojó para enero el índice de Contratos de Locación (ICL). En general, ese índice funcionó como un piso. Y se acordaron valores iniciales de entre un 20% y un 30% más.
En el valor inicial de los nuevos contratos incide la inflación, naturalmente. Pero también juega su rol la dinámica del mercado. “Hay muchísima demanda de viviendas para alquilar y poca oferta; por lo tanto, los valores naturalmente tienden a subir”, explicó Crigna.
El ICL era el indicador de referencia que establecía la derogada Ley de Alquileres para las actualizaciones anuales. Ahora esas redeterminaciones del valor mensual del alquiler se pactan para ser aplicadas cada tres o cuatro meses, aunque en algunos otros casos también cada seis. Y el mecanismo de actualización que mayoritariamente se está empleando es el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Indec: la variación mensual de la inflación.
La gran diferencia entre ambos sistemas consiste en que el ICL está conformado por el índice de precios pero considerando también el factor ingresos: la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte).
En pesos
Los contratos de alquiler para viviendas familiares pactados en dólares, parecen estar lejos de la realidad. Cierto que existe como posibilidad tras la puesta en vigencia del decreto presidencial. Pero en la práctica es una alternativa que desde el lado del inquilino aparece como un alto riesgo. Por lo tanto, las negociaciones están conduciendo a contratos en pesos.
“No creo que los contratos en dólares prosperen en el caso de los alquileres de viviendas familiares. Ni tampoco estamos viendo que los propietarios busquen plantearlo como condición. Sí puede darse el caso puntual en algún local comercial. Especialmente, puede darse en locales de grandes dimensiones en contratos cuyo locatario es una cadena comercial de cierta magnitud o un banco, por ejemplo. Pero no en el ámbito de las viviendas familiares”, observó el corredor inmobiliario Crigna.
En cuanto al impacto de las nuevas coordenadas sobre el mercado, el martillero no espera grandes cambios en la actual relación entre oferta y demanda. “Todavía es muy pronto para saber cómo la nueva normativa impacta en relación entre oferta y demanda en el mercado. Yo opino que no va a cambiar mucho, que la oferta y la demanda no se van a mover demasiado. Los que cambien serán los valores, junto con las condiciones, pero entiendo que la cantidad de inmuebles en alquiler será más o menos la misma, del mismo modo que la cantidad de gente que necesita alquilar tampoco va a variar”, pronosticó Crigna.