La morosidad en expensas golpea a consorcios del AMBA
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La economía de los consorcios de propiedad horizontal atraviesa un momento crítico. En el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), la morosidad en el pago de expensas ya promedia el 20%, mientras que en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) se registran picos que escalan al 31%, según datos relevados por cámaras de administradores.
Con una expensa promedio en CABA que ronda los $316.390, muchos propietarios e inquilinos se ven obligados a reordenar sus prioridades de gasto mensual. Las expensas, que históricamente se ubicaban entre las primeras obligaciones a saldar, empiezan a quedar relegadas frente a otros compromisos como alquiler, alimentos, educación y salud.
De acuerdo con fuentes consultadas por Noticias Argentinas, si bien el ritmo de aumentos en 2025 y comienzos de 2026 se moderó en comparación con el salto registrado en 2024, el poder de compra de los hogares parece haber tocado un límite. La brecha entre ingresos y costos de mantenimiento de los edificios empuja a cada vez más familias a acumular deuda con el consorcio.
El “efecto enero” y el salto de la morosidad
El inicio de 2026 actuó como un punto de inflexión. Administradores de consorcios coinciden en que, tras las fiestas de fin de año y las vacaciones, la falta de pago se profundizó. En zonas turísticas, en especial la Costa Atlántica, se observaron picos de morosidad de hasta el 42%, lo que encendió alarmas entre propietarios y proveedores.
La situación no solo tiene impacto contable, sino también social. En muchos edificios se multiplican los conflictos de convivencia por la acumulación de deudas y las dificultades para sostener servicios básicos. En paralelo, crece la cantidad de ejecuciones de expensas iniciadas contra deudores crónicos, un proceso que suele ser largo, costoso y desgastante para todos los involucrados.
Según los datos relevados, la inflación acumulada del año se ubicó en torno al 31,5%, mientras que las expensas treparon alrededor de 34,7%. Ese desfasaje, sumado al arrastre de obligaciones impagas de períodos anteriores, configura un escenario complejo para la clase media propietaria que sostiene el grueso del mercado de departamentos en consorcio.
El peso de los servicios, salarios y mantenimiento
Los administradores describen una estructura de costos prácticamente inflexible, apoyada en tres grandes rubros que explican la suba de las expensas:
- Servicios públicos: Las boletas de AySA y de las empresas de gas impactan con fuerza, sobre todo en edificios que cuentan con calefacción y agua caliente centrales, donde un incremento tarifario se traslada casi de inmediato a las liquidaciones mensuales.
- Paritarias de encargados: Los acuerdos salariales del personal de edificios continúan siendo el componente de mayor peso. La actualización periódica de los sueldos, cargas sociales y adicionales configura un bloque de gasto difícil de recortar.
- Mantenimiento e infraestructura: Los contratos de abono para ascensores, bombas de agua, porteros eléctricos y trabajos de infraestructura se ajustan al ritmo de la llamada “inflación técnica”, con revisiones frecuentes.
En este contexto, muchos consorcios se ven obligados a elegir qué pagar primero. Sueldos, cargas sociales y servicios esenciales suelen tener prioridad, mientras otros compromisos se postergan indefinidamente.
Edificios en pausa y proveedores en la mira
La falta de liquidez llevó a numerosos consejos de propietarios a aplicar medidas de emergencia. Una de las más extendidas es la financiación de la operatoria diaria mediante deudas con proveedores, que aceptan cobrar en cuotas o con plazos más largos para no perder clientes.
El resultado es un freno casi total a las obras de mejora y puesta en valor. Los edificios se limitan a realizar tareas de “supervivencia”: reparaciones urgentes, arreglos de filtraciones críticas o fallas graves en ascensores, mientras quedan postergadas labores de pintura, impermeabilización o renovación estética.
“Hoy los consorcios están dedicados a evitar el colapso del sistema básico del edificio. Cualquier mejora que no sea estrictamente necesaria queda para más adelante”, resumen desde el sector de administradores.
La Costa Atlántica aparece como uno de los focos más delicados, con consorcios que combinan alta morosidad, fuerte dependencia de los ingresos de temporada y un parque edilicio envejecido que requiere cada vez más mantenimiento. En ese marco, los especialistas advierten que, si no mejora la capacidad de pago de los hogares, la tensión entre propietarios, inquilinos, administradores y proveedores podría intensificarse en los próximos meses.
