Sube el costo de construir y se frena la compraventa de inmuebles
NewsITe
El mercado inmobiliario argentino atraviesa una etapa de reconfiguración en la que conviven señales cruzadas: costos de construcción en alza medidos en dólares, un tipo de cambio relativamente estable, mayor oferta de departamentos en alquiler y precios de compraventa que muestran un freno luego de dos años de recuperación sostenida.
De acuerdo con operadores del sector, las estadísticas recientes marcan que en el arranque de 2026 se cortó la racha de crecimiento en la cantidad de escrituras que se venía observando durante 2024 y 2025. El interrogante ahora es si se trata de una meseta transitoria o del descanso previo a un nuevo tramo alcista en valores y actividad.
Las subas de precios que se veían a comienzos de 2024 se aplacaron y, en los últimos seis meses, los valores en dólares de muchas propiedades tienden a estabilizarse. Tras un período en el que mes a mes se superaban los registros anteriores, hoy se observa un “amesetamiento” que contrasta con el atractivo que había ganado el ladrillo por sus valores históricamente bajos frente al costo de producir un metro cuadrado nuevo.
El crédito hipotecario ayudó en parte a la recuperación de 2025, pero el encarecimiento de las tasas hacia fin de año moderó su impacto. De todos modos, los préstamos explican apenas entre el 10% y el 12% de las operaciones, por lo que la desaceleración de ventas no puede atribuirse solo a este factor.
Costos altos y mercado en clave de subasta
Con los costos de construcción en dólares en niveles muy elevados, desarrolladores y constructores enfrentan un escenario desafiante. Sin embargo, especialistas remarcan que ese encarecimiento no debería trasladarse linealmente a los precios finales de las unidades, sino funcionar como una señal de que el mercado está en una suerte de “subasta” en la que se premian los proyectos mejor diseñados.
Según el último indicador de la Cámara Argentina de la Construcción, el costo de construir aumentó 1,3% en febrero y acumula en el año un alza del 3,6%. En este contexto, la compra de propiedades en pozo se consolida como una herramienta de ahorro y de inversión que permite capturar márgenes de ganancia que difícilmente se vean en unidades terminadas, más presionadas por la sobreoferta y la necesidad de liquidez de muchos vendedores.
La clave, coinciden los operadores, está en identificar emprendimientos donde la calidad constructiva y el respaldo del desarrollador funcionen como resguardo frente a la volatilidad de costos y tipo de cambio, y donde el plan de cuotas indexadas acompañe de manera razonable la evolución de los ingresos.
Diseño, ubicación y experiencia de habitar, en el centro de la escena
En barrios consolidados del Área Metropolitana de Buenos Aires, el metro cuadrado ya supera los USD 3.200, lo que obliga a los inversores a ser más selectivos. En este escenario, el diseño arquitectónico, la calidad de los espacios comunes y la experiencia de habitar se transforman en el principal diferencial para que una unidad conserve e incluso potencie su valor a lo largo del tiempo.
La gerenta comercial de ATV Arquitectos, Natalia Tuset Roiz, sintetiza la nueva lógica: “La clave para ganar hoy está en saber elegir proyectos que se destaquen por su ubicación y por su diseño orientado a la experiencia de habitar. No se trata solo de comprar metros cuadrados, sino de invertir en espacios que mejoren la calidad de vida”.
Ejemplos como Sens Luxury Homes o la línea de desarrollos boutique LIV muestran cómo la compra en pozo permite acceder desde el inicio a unidades con fuerte potencial de valorización. La posibilidad de pagar en cuotas ajustadas por un índice oficial, sumada al plus de un edificio moderno y bien ubicado, termina potenciando la rentabilidad esperada.
Descentralización y nuevos polos inmobiliarios
Otro rasgo de esta nueva etapa es la descentralización del mapa inmobiliario. Un relevamiento de Reporte Inmobiliario, sobre la base de búsquedas en el portal Mercado Libre, indica que la demanda ya no se concentra exclusivamente en los barrios tradicionales de la Ciudad de Buenos Aires, sino que se expande hacia distintas zonas del Gran Buenos Aires y del interior.
- En CABA, barrios como Devoto y Belgrano se ubican entre los más consultados.
- En el corredor Norte del GBA ganan protagonismo Vicente López, San Isidro, Pilar y Escobar.
- En la zona Sur se destacan La Plata, Quilmes y Canning, que suma búsquedas en los últimos informes.
- En el Oeste, La Matanza lidera, con Ramos Mejía como uno de sus principales polos residenciales.
La expansión del teletrabajo y de modalidades laborales híbridas, impulsada por la tecnología, facilita el desplazamiento hacia áreas que ofrecen mejor relación precio-calidad de vida, más verde y, en muchos casos, mejores servicios que en el microcentro porteño.
En teoría, todo está dado para que el real estate argentino tenga un 2026 muy dinámico, con precios en recuperación y mayor volumen de operaciones, pero como suele ocurrir en la Argentina, el sector desafía la ortodoxia económica y avanza con sus propias reglas.
Con mayor oferta de alquileres, costos de construcción tensionados y una demanda que se corre hacia proyectos en pozo y localizaciones alternativas, el mercado inmobiliario entra en una fase donde, más que nunca, será clave elegir con precisión dónde y cómo invertir.
