El mapa actual del crédito hipotecario en la Argentina
NewsITe
El relanzamiento del crédito hipotecario en la Argentina, apalancado por el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES, no logró aún el despegue esperado. Pese a la baja de la inflación y a los anuncios oficiales, el volumen de préstamos para la compra de viviendas se mantiene en niveles similares a los de 2024 y muy por debajo del pico alcanzado en 2025.
De acuerdo con datos de la Fundación Tejido Urbano (TU), hasta julio se otorgaron 14.237 créditos hipotecarios. La cifra contrasta con las 44.612 operaciones registradas en 2025 y apenas supera las 11.775 de 2024. El informe subraya que, lejos de masificarse, el crédito se encareció y se concentró en segmentos de mayor poder adquisitivo: el monto promedio pasó de unos USD 82.000 a unos USD 100.600, un incremento cercano al 23% interanual, medido al dólar blue y en dólares constantes de 2024.
El problema de fondo remite a una vieja dificultad del sistema financiero argentino: el descalce de plazos. Mientras que el 75% de los depósitos está colocado a menos de 60 días, una hipoteca requiere plazos de entre 20 y 30 años. Esa brecha estructural limita el apetito de los bancos para ofrecer créditos de largo plazo, aun cuando el contexto macroeconómico da señales de estabilidad relativa.
El papel de los bancos: dominio del Nación y fuerte concentración
Tras dos años en los que la banca privada ganó protagonismo, la suba de tasas de interés y la mayor restricción de fondeo reconfiguraron el mapa de originadores. En 2025, el Banco Nación explicó cerca del 44% de las operaciones, mientras que Galicia, Santander, BBVA y Ciudad completaron buena parte del resto. En ese período, los tres principales jugadores concentraron alrededor del 65% del mercado.
En 2026 la concentración se profundizó. Entre enero y julio, el Banco Nación pasó a representar el 65,9% del total nacional, con 9.375 créditos, y, junto con el BBVA (14%), concentró casi 4 de cada 5 hipotecas otorgadas en el país. Si se suman las 399 operaciones del ICBC, la participación de las tres entidades trepa al 82,7%, frente al 65% de 2025 y al 48,7% de 2024.
El informe de TU resume el giro del mercado: en apenas dos años, el sistema pasó de una recuperación más distribuida entre bancos a un esquema donde unos pocos jugadores explican la mayor parte de las altas. El retroceso de Galicia, Santander, Ciudad, Hipotecario y Macro contrasta con el avance del Nación y la estabilidad relativa del BBVA.
Concentración territorial: CABA y Buenos Aires dominan el mapa
La geografía del crédito hipotecario también muestra una fuerte concentración. En el acumulado de 2026, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (4.228 hipotecas) y la provincia de Buenos Aires (4.874) reúnen el 63,9% de los préstamos otorgados en todo el país. Más atrás se ubican Santa Fe (1.280), Córdoba (915) y Mendoza (791), mientras que el resto de las provincias presenta volúmenes mucho menores.
Las oscilaciones en la participación de CABA y PBA se hacen más evidentes en años de menor actividad: en 2020, cuando apenas se registraron 4.592 altas, su peso conjunto cayó al 39,9%; en 2021 y 2022, con un mercado todavía deprimido, subió al 77,4% y 72,7%, respectivamente. A partir de la recuperación iniciada en 2024, el peso combinado de ambos distritos volvió a ubicarse en torno a los niveles de los ciclos expansivos: 66,4% en 2024, 62,5% en 2025 y 63,9% en el período enero-julio de 2026.
- Más créditos, pero concentrados en menos bancos y en menos jurisdicciones.
- Montos promedio más altos y condiciones de acceso más exigentes para los hogares.
- Persistencia del descalce de plazos como principal traba estructural.
“La reapertura del crédito bancario no produjo una desconcentración territorial significativa. El crédito hipotecario tiende a concentrarse donde coinciden empleo registrado, ingresos suficientes y un mercado inmobiliario dinámico y formal”, concluye la Fundación Tejido Urbano.
Con este panorama, el desafío para los próximos meses será combinar estabilidad macroeconómica, herramientas de fondeo de largo plazo y políticas que permitan ampliar el universo de hogares con capacidad real de acceder a una hipoteca en la Argentina.
