Las expensas presionan el bolsillo y preocupan a consorcios e inquilinos
Las expensas de los edificios en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) vienen aumentando por encima de la inflación y encendieron una luz de alarma entre propietarios e inquilinos. De acuerdo con datos de la plataforma de gestión de consorcios ConsorcioAbierto, la suba interanual en la Ciudad de Buenos Aires ya supera a la inflación medida por el INDEC y, al mismo tiempo, crece la cantidad de vecinos que no pueden pagar a tiempo.
En febrero, el gasto promedio de expensas en la Ciudad se ubicó en $318.650 por unidad funcional, frente a los $230.186 del mismo mes del año pasado. Esto implica un incremento del 38,4% interanual, casi cinco puntos por encima del 33,1% que marcó la inflación oficial en ese período. La diferencia refleja cómo la estructura de costos de los edificios se ve especialmente afectada por rubros que han subido con fuerza en los últimos meses.
La explicación central pasa por el peso que tienen los salarios de encargados y los servicios públicos dentro de las expensas. Mientras el índice general de precios se mueve por un abanico amplio de productos y servicios, los consorcios dependen de categorías muy puntuales: paritarias del personal, tarifas de luz, agua y gas, y contratos de mantenimiento obligatorios. Cuando estos ítems se adelantan a la inflación general, el impacto sobre el valor final de la expensa se siente de inmediato.
Suba de la mora: casi uno de cada cinco vecinos está en deuda
En este contexto de aumentos constantes, también se deteriora el nivel de cumplimiento. Según los registros de ConsorcioAbierto, la morosidad trepó del 17% al 19% en febrero. En la práctica, esto significa que de cada 100 departamentos en CABA y el conurbano bonaerense, 19 no están al día con sus pagos, una situación que complica el funcionamiento financiero de los consorcios.
El director de la plataforma, Albano Laiuppa, advirtió que, cuando la mora crece, el consorcio empieza a operar como un sistema de financiamiento interno. Es decir, quienes pagan en término sostienen los gastos corrientes del edificio mientras los deudores buscan regularizar su situación. De esta manera, los aumentos no solo golpean al bolsillo individual, sino que también generan tensiones entre vecinos y administraciones.
“La morosidad no depende únicamente del contexto económico. También refleja cómo se gestiona el consorcio y qué herramientas existen para ordenar los pagos”, planteó Laiuppa, al remarcar la importancia de la organización interna y de los sistemas de cobro.
Cómo se reparten los costos y qué pasa en el resto del país
La estructura de gastos de un edificio de propiedad horizontal muestra que los sueldos y aportes del personal representan alrededor del 33% del total, porcentaje que puede trepar al 35% en consorcios pequeños donde los costos fijos se distribuyen entre menos unidades. El mantenimiento y los abonos de servicios tercerizados —como limpieza, ascensores, seguridad o bombas de agua— explican cerca del 28% del presupuesto mensual.
Por su parte, los servicios públicos concentran entre el 13% y el 15% del gasto, con un peso que se mantiene relativamente estable pero que puede dispararse ante aumentos tarifarios. El resto se completa con seguros, honorarios de administración, impuestos y fondos de reserva para reparaciones mayores, rubros que también se encarecen en un contexto inflacionario.
- En la Ciudad de Buenos Aires, las expensas promedian $318.650 por mes.
- En la Provincia de Buenos Aires, el costo es de $155.508, con una suba anual del 45,8%.
- En Córdoba, el promedio se ubica en $142.960 por unidad funcional.
- En Santa Fe, las expensas rondan los $128.097 en promedio.
- Entre Ríos registra el valor nominal más bajo, con $72.654, aunque con un salto interanual del 72,7%.
El mapa nacional muestra así una fuerte disparidad entre jurisdicciones, pero una tendencia común: las expensas crecen a un ritmo elevado y se convierten en un factor decisivo a la hora de alquilar, comprar o mantener una vivienda. En un escenario de ingresos que pierden contra la inflación, la combinación de subas por encima del promedio y mayor morosidad anticipa que el tema seguirá en agenda para propietarios, inquilinos y administradores de consorcios en todo el país.
