El mercado inmobiliario local muestra una mayor dificultad para concretar contratos. De las 178 publicaciones de casas y departamentos que cuentan con fecha identificada, 43 llevaban más de 90 días en oferta. En tanto, los valores de los alquileres siguen representando un peso importante para los ingresos familiares. Un departamento de dos dormitorios tiene un valor promedio de $600.000 mensuales, aunque, al sumar expensas y servicios, el gasto mensual puede alcanzar los $760.000.
De la redacción de EL NORTE
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El mercado de alquileres de San Nicolás atraviesa un escenario complejo, tanto para quienes buscan una vivienda como para los propietarios que intentan alquilar sus inmuebles. Aunque la oferta se mantiene disponible, las consultas no siempre se traducen en contratos y una parte de las propiedades permanecen durante meses sin encontrar inquilinos.
Los datos del relevamiento correspondiente a octubre permiten dimensionar esa situación. De las 178 publicaciones de casas y departamentos que cuentan con fecha identificada, 43 llevaban más de 90 días en oferta. En otras palabras, casi una de cada cuatro propiedades acumulaba al menos tres meses publicada sin concretar un alquiler.
El panorama guarda relación con lo que EL NORTE había publicado el pasado 2 de septiembre, cuando desde la inmobiliaria Kerlin advertían sobre una mayor disponibilidad de inmuebles y una demanda cada vez más condicionada por la capacidad de pago de los potenciales inquilinos.
El resto de las publicaciones también permiten observar cómo se distribuye la oferta: 61 avisos tenían hasta 30 días de antigüedad, 47 llevaban entre 31 y 60 días y otros 27 se ubicaban en el rango de 61 a 90 días. Así, alrededor del 60% de las propiedades acumulaban hasta dos meses publicadas.
Si bien la antigüedad de los avisos no implica necesariamente que todas las viviendas hayan permanecido desocupadas durante ese período, sí refleja que una parte importante de la oferta necesita más tiempo para encontrar interesados.
Una oferta que no siempre se traduce en contratos
Uno de los problemas señalados por el sector inmobiliario es la diferencia entre la cantidad de consultas que recibe una propiedad y las operaciones que finalmente se concretan. Las visitas y los contactos no siempre terminan en una reserva, por lo que algunos propietarios deben revisar sus pretensiones económicas o flexibilizar las condiciones para cerrar un acuerdo. En esa línea, el relevamiento de octubre plantea la necesidad de reconsiderar los precios cuando una propiedad supera los 90 días publicada sin encontrar inquilinos.
El documento estima que en San Nicolás existen alrededor de 300 propiedades ofrecidas, aunque esa cantidad incluye tanto viviendas como locales comerciales.
Dentro de las opciones residenciales, los departamentos aparecen como la alternativa con mayor disponibilidad dentro de los presupuestos más bajos. De las 123 unidades consideradas en el análisis, el 75,6% tenía un precio publicado de hasta $600.000.
La situación cambia cuando la búsqueda se orienta hacia una casa. Entre las 48 publicaciones relevadas, apenas el 41,7% se encontraba dentro de ese mismo presupuesto. De esta manera, quienes necesitan mayor superficie, patio o independencia encuentran un abanico de posibilidades más reducido.
Los valores
Los valores publicados reflejan el esfuerzo económico que implica acceder a una vivienda en la ciudad. Para los departamentos, la mediana se ubicó en $330.000 para los monoambientes, $450.000 para las unidades de un dormitorio y $600.000 para las de dos dormitorios.
En las casas, los valores son más elevados: la mediana alcanzó los $630.000 para las propiedades de dos habitaciones y llegó al millón de pesos en las de tres dormitorios.
Sin embargo, el precio del alquiler representa solo una parte del gasto mensual. Para un departamento de dos dormitorios, el relevamiento plantea un ejemplo en el que se agregan $100.000 de expensas y otros $60.000 correspondientes a TDU y Servicios Sanitarios. De esa manera, el costo asciende a $760.000, sin contar los consumos de electricidad, gas y otros servicios.
La diferencia representa un incremento cercano al 27% respecto del valor del alquiler. En términos de ingresos, el documento señala que los $600.000 equivalen a 1,53 salarios mínimos, mientras que el costo total estimado se aproxima a dos salarios mínimos.
Se trata de una simulación y no de importes que se apliquen de manera uniforme a todos los departamentos de San Nicolás. El informe también advierte sobre la importancia de revisar las liquidaciones de expensas para evitar contabilizar dos veces tasas o servicios que, en determinados casos, ya están incluidos.
Meses sin alquilar
La dificultad para concretar contratos también tiene consecuencias para quienes ofrecen sus inmuebles. Mantener una propiedad desocupada implica dejar de percibir ingresos y, al mismo tiempo, continuar afrontando determinados gastos.
En septiembre, desde el sector habían mencionado a EL NORTE rendimientos cercanos al 7% anual para las propiedades destinadas al alquiler, frente a referencias anteriores del 3%. Sin embargo, el nuevo relevamiento muestra que esos porcentajes pueden modificarse considerablemente según la cantidad de meses que el inmueble permanezca ocupado.
Para explicar esa diferencia, el relevamiento elaborado por la inmobiliaria Kerlin toma como ejemplo un departamento alquilado a $600.000 mensuales y adquirido por USD 75.000. En ese escenario, la rentabilidad bruta anual alcanza el 6,1%.
Al descontar los gastos previstos, el rendimiento neto depende de los meses efectivamente alquilados. Si el propietario cobra los doce meses, la rentabilidad estimada es del 5,2%. Con once meses de ocupación, baja al 4,6%, mientras que con diez desciende al 3,9%.
Según la simulación, un mes sin inquilino representa una pérdida de aproximadamente $760.000, al sumar el alquiler que se deja de percibir y los gastos contemplados.
Frente a ese escenario, el documento compara la posibilidad de reducir un 5% el precio solicitado. En un alquiler de $600.000, esa rebaja equivale a $30.000 mensuales o $360.000 durante un año, menos de la mitad de lo que representa un solo mes de vacancia según el cálculo presentado.
El valor de compra de la propiedad también modifica el rendimiento. Para un inmueble adquirido por USD 60.000, la rentabilidad neta estimada llega al 6,5% con doce meses de alquiler cobrados, mientras que desciende al 4,3% cuando el precio de compra alcanza los USD 90.000.
