La oferta de alquileres se multiplica en la Ciudad de Buenos Aires
El mercado inmobiliario porteño vive una recomposición inédita desde la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU 70/2023. A siete meses de ese cambio normativo, la cantidad de departamentos ofrecidos para vivienda familiar en la Ciudad de Buenos Aires pasó de apenas 355 unidades a fines de diciembre de 2023 a más de 15.700 publicaciones activas, de acuerdo con datos aportados por el empresario y referente del sector Armando Pepe.
En diálogo con radio Splendid AM 990, el expresidente del Colegio Profesional Inmobiliario (CUCICBA) describió un escenario de fuerte retorno de propiedades al mercado formal, mejores condiciones de negociación para los inquilinos y un rediseño de la rentabilidad para los propietarios, aunque advirtió por la parálisis de nuevos desarrollos y el enfriamiento de los créditos hipotecarios.
Según Pepe, el contexto actual generó una ventana de oportunidad para quienes buscan invertir en inmuebles usados. La fuerte diferencia de precios entre unidades a estrenar y departamentos con algunos años de antigüedad vuelve más atractiva la compra para renta en dólares, en un marco donde la construcción nueva se encareció y varios proyectos quedaron en pausa.
Inversión en usados y rentabilidad en dólares
Uno de los puntos centrales señalados por el empresario es la brecha de valores dentro del propio mercado residencial. Los departamentos usados se están comercializando hasta un 30% por debajo de las unidades nuevas o en pozo, lo que abre espacio para negocios con mejores perspectivas de retorno a mediano plazo.
El costo de construcción, en tanto, ronda los 1.750 dólares por metro cuadrado solo de obra. A eso se le suma el valor del terreno, gastos financieros y otros costos, que encarecen el precio final de las unidades a estrenar y frenan el lanzamiento de nuevos emprendimientos. Frente a ese cuadro, el capital se vuelca al stock existente, en particular a los departamentos de dos y tres ambientes, hoy los más buscados para vivienda familiar.
Con los contratos nuevamente regidos por acuerdos entre partes, la rentabilidad anual neta para el propietario se ubica en torno al 5,8% en dólares, después de impuestos. Los plazos habituales de locación se estabilizaron en 24 meses, con ajustes trimestrales o cuatrimestrales atados al Índice de Precios al Consumidor (IPC) o al Índice de Contratos de Locación (ICL), lo que otorga cierta previsibilidad a propietarios e inquilinos.
Créditos hipotecarios: del entusiasmo inicial al freno
Consultado sobre el rol de los créditos hipotecarios en la recuperación de la compraventa, Pepe reconoció que el impulso observado a partir de mediados de 2024 se fue desinflando a lo largo de 2025. A su entender, el endurecimiento de las condiciones bancarias, junto con la suba de las tasas de interés, dejó a buena parte de la clase media nuevamente fuera del acceso al financiamiento.
Mientras que las líneas UVA históricas se ofrecían con tasas adicionales que iban del 4,5% al 7%, hoy los bancos comercializan productos con recargos de entre 6,5% y 7,5% más UVA. Esa diferencia encarece de manera significativa la cuota y obliga a los hogares a destinar un porcentaje mayor de sus ingresos para poder calificar.
“Los bancos tienen que bajar las tasas y flexibilizar las condiciones para que la gente vuelva a acceder al crédito”, remarcó Pepe, al señalar que sin financiamiento a largo plazo es muy difícil reactivar de manera sostenida la compraventa de viviendas.
Debate por la desregulación y disputa con las franquicias
El empresario también se pronunció sobre los proyectos oficiales que apuntan a desregular la actividad y eliminar la obligatoriedad de la colegiación profesional para el corretaje inmobiliario. A su juicio, una medida de ese tipo implicaría un “retroceso de 50 años” en materia de control y profesionalización del sector.
Pepe advirtió que levantar la exigencia de título universitario y matrícula habilitante para ejercer como corredor va en sentido contrario a las tendencias de países de la región como México o Chile, donde se avanza hacia mayores estándares de regulación y transparencia. Desde su mirada, la colegiación no solo ordena el mercado, sino que también brinda garantías a compradores, vendedores e inquilinos.
En ese marco, apuntó además contra el funcionamiento de algunas franquicias internacionales radicadas en la Argentina, a las que acusó de operar con la matrícula de un solo profesional para amparar a decenas de agentes sin relación de dependencia directa. Colegios inmobiliarios de distintas provincias mantienen acciones judiciales en curso para revisar ese esquema y reclamar un cumplimiento más estricto de la normativa vigente.
Con una oferta de alquileres en plena expansión, un mercado de usados que gana protagonismo y un crédito hipotecario todavía lejos de consolidarse, el futuro del sector dependerá tanto de la evolución de la macroeconomía como de las reglas de juego que termine definiendo el Congreso y el Poder Ejecutivo en materia de regulación inmobiliaria.
