Los alquileres suben menos que la inflación y cae el valor real
NewsITe
El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires atraviesa un escenario de reacomodamiento de precios. De acuerdo con un relevamiento del portal de clasificados Zonaprop, los alquileres de departamentos en CABA aumentaron un 1,5% en agosto y acumulan una suba del 19,2% en lo que va de 2026, por debajo de la inflación estimada en 21,5% para el mismo período. Esto implica una baja real de 2,3% en el precio medio de los alquileres.
En la medición interanual, el informe consigna que el valor medio de los alquileres en la Ciudad se incrementó un 29,9%. Aun así, el ajuste se mantiene rezagado frente al avance general de los precios, en un contexto de menor presión de la demanda y de recomposición paulatina de la oferta tras los cambios regulatorios en el mercado locativo.
Según los datos difundidos, alquilar un monoambiente en CABA cuesta en promedio $771.871 mensuales. Un departamento de dos ambientes alcanza los $886.527 por mes, mientras que una unidad de tres ambientes se ubica en torno a los $1.196.413 mensuales. Estas cifras confirman que, aunque los montos nominales siguen en alza, la capacidad de actualización de los propietarios se ve condicionada por los ingresos de los inquilinos.
Los barrios más caros y los más accesibles para alquilar
Dentro del mapa porteño, Puerto Madero vuelve a encabezar el ranking de barrios más caros para alquilar: el valor medio de publicación se ubica en $1.252.366 mensuales. Le siguen Núñez, con un alquiler promedio de $995.838, y Palermo, con $990.748 por mes, consolidándose como los polos de mayor precio en el mercado locativo.
En el otro extremo, las opciones más económicas se concentran en la zona sur de la Ciudad. Lugano se mantiene como el barrio más barato, con un valor medio de $654.776 mensuales. Más atrás se ubican Nueva Pompeya, con $700.324, y Parque Avellaneda, con $720.780 por mes. Estos barrios aparecen como alternativas para quienes buscan reducir el peso del alquiler en el presupuesto familiar.
Precios de venta: leve recuperación y fuerte brecha entre barrios
El informe de Zonaprop también analiza el comportamiento de los precios de venta. El valor medio del metro cuadrado de departamentos en CABA registra un incremento de 1,1% en lo que va de 2026. En agosto, el precio se ubicó en 2.476 dólares por metro cuadrado, todavía un 11,5% por debajo del máximo histórico de la serie, lo que muestra que la corrección a la baja de los últimos años aún no se revierte por completo.
En términos de unidades tipo, un monoambiente se ofrece en torno a los 110.196 dólares, un departamento de dos ambientes asciende a 131.272 dólares y uno de tres ambientes ronda los 180.264 dólares. Pese a la leve mejora, los valores permanecen contenidos por la debilidad del crédito hipotecario y la prudencia de los compradores.
Al desagregar por barrios, Puerto Madero lidera con amplitud entre las zonas más caras para comprar departamentos, con un precio de 6.148 dólares por metro cuadrado. Le siguen Palermo, con 3.437 dólares/m², y Núñez, con 3.399 dólares/m². En el otro extremo, Lugano se ubica como el barrio más accesible, con un valor medio de 1.056 dólares/m², escoltado por Nueva Pompeya (1.501 dólares/m²) y La Boca (1.534 dólares/m²).
Casas, valores y oportunidades para inversores
El estudio también releva el comportamiento del mercado de casas. El metro cuadrado se ubica en 1.829 dólares, sin variaciones en agosto y con una suba acumulada de apenas 0,2% en 2026. En los últimos doce meses, el valor de las casas aumentó 0,1%, por debajo del incremento de los departamentos (1,3%), lo que indica un movimiento todavía muy moderado en este segmento.
Hoy, una casa con tres dormitorios en la Ciudad tiene un precio medio de 303.920 dólares, mientras que una de cuatro dormitorios asciende a 486.401 dólares. Palermo encabeza la lista de barrios más caros para la compra de casas, con un valor de 3.378 dólares por metro cuadrado. Belgrano (2.943 dólares/m²) y Recoleta (2.678 dólares/m²) completan el podio.
Entre los barrios más económicos para casas, La Boca se destaca con un precio medio de 704 dólares/m², seguida por Villa Soldati y Nueva Pompeya, con 739 y 749 dólares/m² respectivamente. Estos valores marcan un contraste fuerte con las zonas premium y configuran oportunidades para quienes buscan tickets de entrada más bajos.
Rentabilidad y barrios más convenientes para invertir
Otro de los datos clave del relevamiento es la relación alquiler/precio, indicador que mide la rentabilidad bruta anual de una inversión inmobiliaria. Según Zonaprop, este ratio retrocedió en julio y se ubica en 5,70% anual. Bajo estos niveles, se necesitan en promedio 17,6 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, es decir, un 9,2% menos de tiempo que hace un año.
Entre los barrios con mejor renta para inversores aparecen Lugano, Nueva Pompeya y La Boca, con retornos brutos estimados de 9,8%, 7,3% y 7,3% anual, respectivamente. Allí la combinación de precios de compra relativamente bajos y alquileres en alza potencia la rentabilidad.
En contraste, Puerto Madero se posiciona como la zona con menor rendimiento, con una rentabilidad bruta de apenas 3,2% anual. Palermo (4,5%) y Núñez (4,6%) también se ubican por debajo del promedio de la Ciudad, lo que muestra que los barrios más caros no siempre son los más convenientes para invertir.
Con un mercado todavía en transición, la fotografía que deja 2026 en CABA es la de alquileres que corren por detrás de la inflación, precios de venta que intentan recomponerse gradualmente y una brecha creciente entre barrios premium y zonas más accesibles, donde se concentran hoy las principales oportunidades para inquilinos e inversores.
