Según confirman operadores inmobiliarios nicoleños, la oferta de inmuebles sigue siendo insuficiente para el nivel de demanda existente, lo que mantiene los costos en alza. El precio testigo de un departamento céntrico de un dormitorio ronda un piso de $150.000: un 275% por encima de los valores de mayo de 2023.
De la redacción de EL NORTE
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Acceder a una vivienda en alquiler en San Nicolás es un desafío para cientos de personas. El costo, en muchos casos la principal barrera para el ingreso a una propiedad, continúa en alza, impactando negativamente en el bolsillo de los inquilinos. Sumado a que la oferta de inmuebles es insuficiente para el nivel de demanda, confirman operadores inmobiliarios nicoleños.
En mayo de 2024, los contratos que siguen vigentes firmados con la ley de alquileres de 2020 se ajustaron como estaba previsto originalmente. Es decir, que el incremento interanual fue de 219,69%, según la última actualización del ICL, rompiendo un nuevo récord.
La Ley 27.551 establecía que los contratos debían durar al menos tres años. Y que, durante ese período, sobre el precio mensual solo podían realizarse “ajustes anuales”. La norma ordenaba hacer esos ajustes “utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (Ripte)”.
La ley fue modificada en octubre de 2023, pero este cambio duró muy poco (algo más de 2 meses) porque en diciembre se firmó un DNU que derogó la ley de 2020 y estableció la libre contratación entre las partes.
No obstante, los cambios del DNU recién empezaron a regir a partir del 29 de diciembre de 2023, para los contratos que se firmaran desde esa fecha. En cambio, los acuerdos anteriores siguen con la cláusula de ajuste anterior, hasta que finalicen.
Los precios
La variación de los precios que deben pagar los inquilinos y la modalidad de actualización son los puntos más relevantes de la ley que se aprobó a principios de octubre de 2023 y que el DNU de diciembre liberó. La regla, ahora, es que hay libertad en el contrato entre propietarios e inquilinos.
En tanto, la mayor preocupación para los inquilinos es la evolución de los precios de alquileres en San Nicolás. Los valores promedios varían por cantidad de ambientes, ubicación y prestaciones que ofrecen. El precio testigo de un departamento céntrico de un dormitorio en la ciudad ronda un piso de $150.000/$200.000. Un inmueble de las mismas características en mayo de 2023 oscilaba los $40.000/$50.000.
Los monoambientes, que suelen ser los más buscados por personas que alquilan por primera vez para vivir solos, tienen una gran demanda. Esos valores no bajan de los 100.000/120.000 pesos; mientras que en el mismo período del año pasado el costo era de alrededor de 40.000/50.000 pesos.
El mercado
Desde que está vigente el decreto 70/23 de Javier Milei que deroga la Ley de Alquileres, hubo meses de gran revuelo, escasez y alta demanda, incluida una corrida descomunal de los precios. Sin embargo, en estos meses el mercado tiende a estabilizarse, aunque con valores altos.
Uno de los problemas que surge es que muchos de los inmuebles ya están alquilados, con viejos contratos y, generalmente, la renovación es inmediata. Cuentan operadores inmobiliarios de la ciudad que, por esa razón, resulta difícil ampliar la oferta. “No llegamos a colocar el cartel de ‘Alquila’, porque antes de que se vaya el antiguo inquilino ya hay uno nuevo”, manifiestan.
Tras la desregulación del mercado, en la actualidad y como nunca antes, se presenta un amplio abanico de opciones para que las partes alcancen acuerdos en los contratos. En su mayoría se aboga por acuerdos en pesos, aunque los contratos en dólares también avanzan. Según las inmobiliarias locales, se están llevando a cabo diversos acuerdos con diferentes plazos, los cuales abarcan desde un año hasta un máximo de dos.
Nuevos contratos
Actualmente, prevalecen los contratos con duración de dos años, con ajustes cuatrimestrales o semestrales a través del Índice de Precios al Consumidor (IPC) o bien tomando el ICL (Índices para Contratos de Locación) que promedia el aumento de sueldos y el de la inflación.
Con relación a cuánto del salario se debería destinar al alquiler, los expertos recomiendan que no debería superar el 35% de los ingresos, algo que en algunos casos resulta imposible. En este sentido se observa un retraso entre salarios y alquileres. Ejemplo de ello es el salario mínimo, vital y móvil que, desde el 1º de mayo del 2024, se ubica en $234.315,12 para todos los trabajadores mensualizados que ejercen la jornada completa de forma legal.