Las expensas se disparan por encima de la inflación y complican a los vecinos
NewsITe
Las expensas de los edificios en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) vienen aumentando a un ritmo superior al de la inflación y esto ya se refleja en un crecimiento de la morosidad entre propietarios e inquilinos. Datos recientes de la plataforma de gestión de consorcios ConsorcioAbierto muestran que cada vez son más los hogares que no logran estar al día con estos gastos fijos.
En la Ciudad de Buenos Aires, el costo promedio de las expensas trepó en febrero a $318.650 por unidad funcional, lo que implica una suba interanual del 38,4% frente a los $230.186 registrados en el mismo mes de 2024. El incremento acumulado en los últimos 12 meses supera en casi cinco puntos porcentuales a la inflación medida por el INDEC en igual período, que se ubicó en 33,1%.
La explicación de este salto está ligada a la estructura de costos de los consorcios. A diferencia del índice general de precios, que se ve influido por una canasta amplia de bienes y servicios, las expensas dependen fuertemente de los servicios públicos –en especial luz, agua y gas en espacios comunes– y de las paritarias de los encargados de edificios. Ambos rubros protagonizaron fuertes ajustes en los últimos meses, trasladados casi de manera directa al bolsillo de los vecinos.
En este escenario, ConsorcioAbierto advirtió un deterioro en el nivel de cumplimiento de pago. La proporción de unidades con deuda pasó del 17% al 19% en febrero. Es decir, de cada 100 departamentos en el AMBA, 19 registran algún tipo de atraso con el consorcio, tanto en la Ciudad como en la provincia de Buenos Aires.
Un sistema de financiamiento interno entre vecinos
El director de ConsorcioAbierto, Albano Laiuppa, definió que cuando la mora se expande, el consorcio termina funcionando, en los hechos, como un mecanismo de financiamiento puente. En esa situación, quienes logran pagar en término terminan sosteniendo de manera temporal el funcionamiento del edificio, hasta que los deudores regularizan su situación.
“La morosidad no depende únicamente del contexto económico. También refleja cómo se gestiona el consorcio y qué herramientas existen para ordenar los pagos”, explicó Laiuppa, al analizar por qué algunos edificios registran más atrasos que otros.
Los datos relevados muestran además cómo se distribuyen los gastos de un edificio tipo. Los sueldos y aportes del personal representan en promedio el 33% del total, llegando al 35% en consorcios pequeños donde estos costos se reparten entre menos unidades. El mantenimiento y los abonos de servicios (limpieza, seguridad, ascensores, entre otros) concentran el 28% del presupuesto, con un peso mucho mayor en torres grandes con amenities.
En qué se van las expensas y cuánto se paga por provincia
Los servicios públicos mantienen una incidencia estable, de entre el 13% y el 15% de las expensas, mientras que los gastos administrativos, bancarios e impositivos explican alrededor del 14%. El mantenimiento extraordinario y las obras –como reparaciones de fachadas, cañerías o impermeabilizaciones– completan el esquema, con una participación que oscila entre el 6% y el 11%, según la antigüedad y el estado del edificio.
- En la Ciudad de Buenos Aires, el valor promedio se ubica en $318.650 por unidad, lo que la posiciona como la jurisdicción más cara del país.
- En la provincia de Buenos Aires, las expensas promedian $155.508, con un incremento interanual del 45,8%.
- En Córdoba, el valor medio llega a $142.960, mientras que en Santa Fe se ubica en torno a los $128.097.
- Entre Ríos muestra expensas promedio de $72.654, pero con una suba interanual del 72,7%, una de las más elevadas del país.
La marcada brecha entre distritos refleja diferencias en salarios, servicios, tamaño de los edificios y costos de mantenimiento. Sin embargo, el denominador común es la presión creciente que las expensas ejercen sobre los presupuestos familiares, en un contexto de ingresos que no siempre acompañan el ritmo de los aumentos.
Especialistas recomiendan a propietarios e inquilinos participar activamente en las asambleas de consorcio, revisar los contratos de servicios y evaluar la posibilidad de implementar herramientas de gestión digital y planes de pago flexibles. El objetivo: evitar que la morosidad siga escalando y que el edificio termine financiándose a expensas de un grupo cada vez más reducido de pagadores puntuales.
