Desregulación, escasez y precios distorsionados en la Ciudad
NewsITe
A más de dos años de la desregulación del mercado de alquileres, la Ciudad de Buenos Aires enfrenta una paradoja difícil de resolver: miles de familias buscan un alquiler estable y accesible mientras, al mismo tiempo, se calcula que unas 200.000 viviendas permanecen vacías o sin uso permanente. El dato surge del Centro de Estudios para el Desarrollo Económico y Social Urbano, a partir del análisis del consumo eléctrico en los distintos inmuebles.
Las razones de esta vacancia son múltiples: sucesiones demoradas, propiedades que necesitan refacciones, unidades volcadas a alquileres temporarios o usos comerciales, estrategias de inversión que priorizan la tenencia como resguardo de valor por sobre la renta, y también el simple hecho de que muchos propietarios fijan precios que quedan por fuera del alcance de la mayoría de los inquilinos potenciales.
En paralelo, la Capital Federal consolidó un proceso de “inquilinización”: de acuerdo con relevamientos recientes, el 36,8% de los hogares ya vive en una vivienda alquilada. Si bien la oferta publicada comenzó a recomponerse durante 2024 y 2025, los valores iniciales de publicación continúan muy por encima de los ingresos promedio, lo que mantiene elevada la incidencia del alquiler sobre el presupuesto familiar.
Contratos desajustados y precios fuera de referencia
Otro fenómeno relevante es el impacto de los ajustes de los contratos. La actualización por inflación o por el Índice de Contratos de Locación (ICL) generó, con el paso de los meses, fuertes distorsiones: algunos contratos quedaron muy por encima de los valores que se observan hoy en los avisos, mientras que otros quedaron por debajo, obligando a renegociaciones o contraofertas.
En las más de 7.000 unidades ofrecidas en portales inmobiliarios se registró, según datos del sector, un incremento interanual superior al 1.300%, con fuerte concentración en barrios como Palermo, Belgrano, Recoleta, Barrio Norte, Caballito y Puerto Madero. Frente a la dificultad para conseguir inquilinos, muchos dueños de departamentos, sobre todo en zonas más periféricas del corredor norte, optaron por recortar entre 5% y 10% los precios pedidos para evitar dejar la propiedad vacía.
Cuándo un alquiler está en equilibrio
Los especialistas recomiendan, como regla básica, que el monto del alquiler no supere entre el 30% y el 35% de los ingresos netos del hogar. Por encima de ese umbral, la carga empieza a presionar fuertemente sobre otros gastos esenciales. Sin embargo, del lado de los propietarios también existe la búsqueda de una renta que justifique los costos de mantenimiento, impuestos y expensas.
Una fórmula utilizada por consultoras inmobiliarias para medir si la renta es razonable consiste en convertir a dólares oficiales el precio mensual del alquiler, multiplicarlo por 12 y dividirlo por el valor de mercado de la propiedad, para obtener así un porcentaje de renta bruta anual. Según esa referencia: entre 3% y 4% se considera una renta baja, entre 5% y 6% un nivel de equilibrio y por encima del 7% un alquiler caro en relación con el promedio.
Tomando un ejemplo representativo, un departamento valuado en US$ 110.000 con un alquiler mensual equivalente a US$ 460 genera una renta anual cercana al 5%, dentro del rango considerado razonable. El problema, sin embargo, es que en muchos casos esos valores en pesos resultan inalcanzables para los inquilinos, aun cuando la renta para el propietario no luzca excesiva.
Las causas de la vacancia y el impacto social
Los 200.000 departamentos vacíos en CABA responden a una combinación de factores: unidades destinadas a uso temporario, propiedades en sucesión, edificios en obra, inmuebles en venta o viviendas con problemas de habitabilidad que requieren inversiones significativas. A esto se suma un universo poco visible de hoteles, inquilinatos y conventillos, donde proliferan alquileres de piezas, contratos informales y situaciones de alto riesgo habitacional.
Otro dato que preocupa es la sobrerrepresentación de los hogares unipersonales: en 7 de cada 10 viviendas de la Ciudad vive una sola persona. Esto convive con una fuerte dificultad para que los jóvenes puedan emanciparse. Un informe de la organización Tejido Urbano indica que, a nivel nacional, 4 de cada 10 jóvenes no logra irse de la casa de sus padres; en CABA la proporción es menor, alrededor del 21%, pero aun así la falta de alternativas accesibles de alquiler sigue siendo un obstáculo central.
Más construcción, pero sin respuesta al déficit de acceso
El contexto edilicio muestra otra cara de la paradoja. Entre 2010 y 2022 la población de la Ciudad de Buenos Aires creció apenas un 8%, mientras que el stock de viviendas lo hizo entre un 13% y un 15%. En promedio, se construyen casi dos millones y medio de metros cuadrados por año, pero esa expansión no se traduce en soluciones concretas para los sectores que buscan un alquiler estable.
Mantener una vivienda ociosa también implica un costo significativo. Solo en concepto de expensas, el promedio porteño se ubicó durante 2025 entre $250.000 y $270.000 mensuales, a lo que se suman ABL, mantenimiento, seguros y servicios mínimos. Para los propietarios se trata de costos hundidos que muchas veces se asumen sin contar con ingresos efectivos por renta.
Puentes entre propietarios e inquilinos
Frente a este escenario, distintas organizaciones comenzaron a impulsar mecanismos de diálogo entre propietarios e inquilinos. Una de las iniciativas recientes apunta a relevar, mediante formularios voluntarios, cuáles son las principales barreras que encuentran los dueños a la hora de poner en alquiler una vivienda desocupada: desde el costo de las refacciones iniciales hasta el temor a la morosidad o a eventuales daños en el inmueble.
“Sabemos que poner en alquiler también es difícil. Queremos escuchar qué frena —costos, arreglos, temores— y construir con propietarios e inquilinos un camino de confianza, contratos claros y acompañamiento”, señaló Barbara Bonelli, directora nacional de una de las organizaciones que trabaja en este campo.
La propuesta apunta a diseñar modelos de alquiler con seguimiento y mediación temprana, que reduzcan los riesgos para los propietarios y amplíen las oportunidades para familias que pueden pagar un alquiler pero necesitan certezas y condiciones previsibles. En un mercado tensionado, el desafío es lograr que las viviendas hoy vacías se conviertan en hogares efectivos y que el acceso al alquiler deje de ser un lujo para gran parte de los porteños.
