En un contexto de creciente demanda de inmuebles, la eliminación del cepo supone modificaciones tanto en la dinámica de compraventa como en los créditos hipotecarios vigentes y futuros puesto que ahora el sector opera en función del dólar oficial y ya no con el dólar MEP como referencia. “El motor principal para que el mercado inmobiliario funcione es el crédito hipotecario. Si los salarios evolucionan en torno a la inflación, no veo un cambio drástico en el escenario”, explica Germán Crigna.
De la redacción de EL NORTE
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La salida del cepo cambiario dejó la puerta abierta a un giro de 180° en múltiples variables económicas y financieras. En un contexto de fuerte demanda de inmuebles, el cambio de régimen supone un impacto directo en la dinámica de compraventa de inmuebles, como en los créditos hipotecarios vigentes y futuros.
Ahora, el mercado inmobiliario comenzará a operar sobre la base del dólar oficial, dentro de la nueva banda cambiaria establecida entre $1000 y $1400, y ya no con el dólar MEP como referencia, como sucedía bajo el régimen previo.
Esta modificación implicaría que se reduzcan las distorsiones entre los valores de referencia, lo que podría facilitar las transacciones, brindar mayor previsibilidad a compradores y vendedores, y dinamizar el crédito hipotecario.
Ante este nuevo escenario, las expectativas dentro del sector inmobiliario son positivas. “Si bien es muy reciente el cambio de escenario, no imagino una situación compleja. Más bien va a ser un escenario similar puesto que el dólar con que se comparaba a los UVA ya estaba en torno a los 1300 pesos. Y como no se avizora un salto inflacionario grande, en materia de créditos hipotecarios no veo que haya un cambio sustancial”, sostiene Germán Crigna, operador inmobiliario de San Nicolás. “Habrá que ver cómo se reacomodan los salarios en este nuevo esquema. Si evolucionan en relación con la inflación, la cuota no va a significar un problema”. Lo fundamental es que la cuota no se dispare, agrega Crigna, quien resalta que “el motor principal para que el mercado inmobiliario funcione es el crédito hipotecario.
Asimismo, Crigna sostiene que “para la gente que no tiene que acceder a un crédito para comprar una propiedad porque ya cuenta con todo el dinero, que son los menos, como para quienes tienen un ahorro y necesitan solo una porción de dólares para completar la operación, la eliminación de las restricciones en el mercado cambiario representa un cambio muy positivo”.
En cuanto al impacto que tendrá el nuevo esquema cambiario en el valor de las propiedades, Crigna explica: “A partir de la crisis de 2018/2019, el valor en dólares de una vivienda bajó en algunos casos hasta un 30%. Nunca antes había ocurrido algo así. Yo no creo que ahora vayan a subir en torno a ese porcentaje en virtud de que la situación económica no se modificó de forma drástica. No creo que eso ocurra. Pero puede suceder que, en un futuro no muy lejano, el vendedor tenga una posición más firme al momento de negociar”.
“El motor principal para que el mercado inmobiliario funciones es el crédito hipotecario”, resalta Germán Crigna.
Alquileres
La inflación sigue siendo la principal variable para quienes están involucrados en el mercado inmobiliario, más allá de la salida del cepo. Con la suba de la inflación registrada en marzo, y la posibilidad de un aumento en los precios tras el cambio de régimen monetario (aunque se espera una estabilización posterior), hay indicios de que la inflación se mantenga cerca del 2% durante un buen tiempo, si es que no vuelve a alcanzar otros valores en torno al 3%. Esto impactará en los alquileres ajustados por IPC, que verán un incremento en su valor.
Por otro lado, los alquileres que se ajustan por el Índice de Contrato de Locación (ICL) también sentirán el efecto. Es relevante recordar que el ICL se calcula tomando en cuenta tanto el IPC como la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (Ripte), lo que generará un aumento en este índice y, en consecuencia, en el valor de los alquileres.
Si el contrato fue firmado bajo la ley sancionada en julio de 2020, el ajuste se realiza de manera anual según el Índice para Contratos de Locación (ICL) publicado por el Banco Central. Los contratos de alquiler con actualización anual según el ICL mantienen su esquema de ajuste hasta su vencimiento, incluso tras la derogación de la ley de alquileres en diciembre de 2023. En abril, estos alquileres aumentaron un 116,85% en comparación con el año anterior, debido a un incremento del índice, que pasó del 10,8% al 23,42%.
