Un relevamiento realizado sobre más de 53.000 avisos inmobiliarios muestra una fuerte reducción en la superficie de las viviendas de la Ciudad de Buenos Aires. La mediana cayó hasta los 46 metros cuadrados y los monoambientes ya representan el 35% de las unidades nuevas.
Los departamentos de la Ciudad de Buenos Aires redujeron de manera considerable su tamaño durante las últimas décadas. Actualmente, apenas el 9% de la oferta supera los 100 metros cuadrados, equivalente a aproximadamente una de cada 11 unidades, mientras que en la década de 1930 esa proporción llegaba a una de cada dos.
Los datos surgen de un relevamiento de Mirando.ai realizado sobre 53.424 avisos activos de departamentos y PH. El estudio detectó que el cambio se aceleró a partir de 2010, cuando comenzó a caer una superficie mediana que durante unos 40 años se había mantenido relativamente estable entre los 60 y 62 metros cuadrados. Actualmente ronda los 46 metros.
La transformación también modificó la cantidad de ambientes. Mientras décadas atrás el departamento mediano tenía cuatro, actualmente predominan las unidades de dos ambientes. Los monoambientes, además, pasaron de representar apenas el 1,9% de las construcciones nuevas en los años 30 al 35% de la oferta reciente.
Recoleta y Palermo, entre los barrios donde más se achicaron
La reducción no se produjo de manera uniforme en toda la Ciudad. Al comparar las viviendas construidas antes de 1980 con las desarrolladas desde 2010, Recoleta aparece entre los casos más marcados. Allí la superficie pasó de unos 90 a 45 metros cuadrados, una caída del 50%.
Monserrat registró una reducción del 41% y Palermo del 40%. En cambio, el descenso fue mucho menor en Villa Devoto, con un 6%; Villa del Parque, con 8,5%; y Villa Urquiza, con 9,6%. La diferencia responde, en parte, a que los barrios que históricamente ofrecían viviendas más grandes tuvieron mayor margen para reducir sus superficies.
El fenómeno también presenta diferencias según la zona. Las unidades nuevas del norte porteño son un 45% más pequeñas que las construidas antes de 1980. En el oeste, la reducción alcanza el 29%, mientras que en el sur se limita al 5%.
El bolsillo condiciona el tamaño
Especialistas del mercado inmobiliario vinculan el proceso con la capacidad de compra y ahorro. Durante años, las unidades pequeñas permitieron reducir el precio total de entrada y facilitar el acceso de inversores que utilizaban los inmuebles como una forma de preservar capital.
La diferencia puede observarse en los valores actuales. Un monoambiente a estrenar ronda en promedio los US$105.000, mientras que un departamento de tres ambientes llega a unos US$248.000. Esto no implica necesariamente que las unidades más pequeñas se vendan mejor, ya que la demanda también depende de la ubicación, las características del proyecto y el público al que apunta.
Las unidades de mayor superficie conservan, además, demanda en determinados segmentos. Los departamentos de cuatro ambientes registran precios por metro cuadrado alrededor de un 16% superiores a los monoambientes dentro de un mismo barrio, mientras que estos últimos se ofrecen aproximadamente un 8% por debajo de los dos ambientes.
El crédito todavía no revierte la tendencia
El acceso al financiamiento aparece como otro factor determinante. En agosto, el 17,5% de las escrituras realizadas en la Ciudad de Buenos Aires contó con una hipoteca y, entre enero y julio de este año, la cantidad de créditos otorgados cayó un 47% frente al mismo período de 2025.
También cambió la composición de los hogares. Entre 2010 y 2022, la cantidad de hogares porteños creció un 22%, mientras que la población aumentó apenas un 8%. Actualmente, cuatro de cada diez hogares están integrados por una sola persona, una transformación demográfica que favorece la oferta de viviendas compactas.
La tendencia se mantiene en los proyectos en pozo, donde la superficie promedio ronda los 47 metros cuadrados. El mercado sigue condicionado por el poder adquisitivo, el costo de construcción, el valor del suelo y un crédito hipotecario que todavía no alcanza para impulsar nuevamente una oferta generalizada de departamentos más amplios.
Con información de TN.
