El área céntrica encabeza la actividad de compraventa de inmuebles en San Nicolás, mientras que barrio Somisa también presenta un alto nivel de movimiento. Las propiedades de entre USD 70.000 y USD 110.000 concentran la mayor demanda y los valores muestran fuertes diferencias según el tipo, estado y ubicación.
De la redacción de EL NORTE
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El mercado inmobiliario de San Nicolás mantiene un importante nivel de actividad durante 2026, aunque con compradores más selectivos y marcadas diferencias según la zona, el tipo de propiedad y el precio. En ese escenario, el centro se posiciona como el sector de mayor movimiento de compraventa de la ciudad, de acuerdo con el último informe elaborado por Kerlin Bienes Raíces.
El relevamiento clasifica la actividad del centro como “muy alta”, tanto para casas como para departamentos. Detrás aparece barrio Somisa, donde predominan las casas y el nivel de actividad es considerado “alto”.
En un segundo escalón se encuentran la Costanera y las zonas oeste y sur, ambas con un nivel de actividad “medio”. En el primer caso, el mercado se caracteriza principalmente por propiedades premium y viviendas con vista al río; mientras que en los sectores oeste y sur la oferta está compuesta fundamentalmente por casas y terrenos. La zona norte, en tanto, presenta una actividad “baja”, pese a contar con una oferta de casas de valores más accesibles y un perfil residencial.
Las más buscadas
Más allá de la ubicación, el precio aparece como uno de los principales factores que determinan la posibilidad de concretar una operación. Según Kerlin, la mayor concentración de demanda se encuentra actualmente entre los USD 70.000 y USD 110.000.
Por debajo de ese segmento, las propiedades valuadas entre USD 40.000 y USD 70.000 presentan una demanda media. Lo mismo ocurre con aquellas ubicadas entre USD 110.000 y USD 200.000. A partir de los USD 200.000, en cambio, el nivel de demanda cae y es clasificado como bajo.
El informe señala, además, que actualmente los compradores mantienen una actitud selectiva. Por eso, el precio inicial de publicación se convirtió en una variable determinante para la liquidez de una propiedad: aquellas que salen al mercado con valores alineados a operaciones comparables tienen mejores posibilidades de captar consultas y concretar una venta.
El costo del metro cuadrado
En el mercado de casas, las diferencias de valores son considerables. Para viviendas antiguas o que necesitan refacciones, Kerlin establece un rango de referencia de entre USD 600 y USD 900 por metro cuadrado, con un valor representativo cercano a los USD 750.
Las casas en buen estado se ubican entre USD 900 y USD 1500 por metro cuadrado, con una referencia del orden de los USD 1200. En el segmento premium, en tanto, los valores ascienden a una franja de USD 1500 a USD 2300 por metro cuadrado, con una referencia cercana a los USD 1800.
Estos valores no implican que todas las viviendas de una misma categoría tengan idéntica cotización. El precio puede modificarse significativamente por el terreno, la calidad constructiva, el estado general y, fundamentalmente, la ubicación de la propiedad.
Departamentos
Los departamentos muestran también una marcada dispersión. En unidades antiguas, con más de 25 años, el rango relevado se encuentra entre USD 700 y USD 1200 por metro cuadrado, con una referencia cercana a los USD 1000.
Para departamentos estándar de menos de 25 años, los precios oscilan entre USD 1100 y USD 1700 por metro cuadrado, mientras que las unidades premium alcanzan valores de entre USD 1700 y USD 2200, con referencias representativas cercanas a USD 1850-1900 por metro cuadrado.
En los desarrollos al pozo, el informe evita establecer un promedio general debido a las diferencias entre proyectos. No obstante, detecta preventas desde aproximadamente USD 1100-1150 por metro cuadrado, mientras que emprendimientos de mayor categoría pueden ubicarse considerablemente por encima de ese nivel.
El suelo más caro
La ubicación también genera diferencias importantes cuando se analizan terrenos. El centro tradicional, delimitado por León Guruciaga, Garibaldi, Urquiza y la Costanera/río, presenta los mayores valores de suelo relevados, con precios de entre USD 300 y USD 500 por metro cuadrado.
En el resto del área céntrica, fuera de ese perímetro, la referencia disminuye a USD 180-400 por metro cuadrado. En la zona norte urbana consolidada oscila entre USD 180 y USD 350; en el sur, entre USD 150 y USD 280; y en el oeste, entre USD 140 y USD 250 por metro cuadrado.
