El Código Urbano Ambiental define qué usos puede tener cada sector de la ciudad y establece distintas condiciones para las construcciones. La altura de los edificios es una de las variables dentro de una regulación que también contempla la densidad, la ocupación del suelo, las actividades permitidas y las características de cada zona.
De la redacción de EL NORTE
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El crecimiento de una ciudad no se define únicamente a partir de los proyectos que se presentan para construir en un terreno. En San Nicolás existe una normativa que establece qué puede hacerse en cada sector, de acuerdo con las características y el destino previsto para esas áreas. Ese marco está dado por el Código Urbano Ambiental (CUA), que regula el uso, la ocupación y el desarrollo del suelo y determina qué se puede construir, dónde, cuánto y bajo qué condiciones urbanísticas y ambientales.
En lo que va de 2026, desde el 1 de enero hasta la fecha, ingresaron 115 expedientes al área municipal de Obras Privadas. De ese total, 62 corresponden a obras nuevas y 53 a relevamientos. Las intervenciones deben ajustarse a las condiciones establecidas para el sector en el que se encuentran.
Las reglas no son iguales para toda la ciudad. El territorio está dividido en distintas zonas y, según sus características, se establecen diferentes posibilidades de construcción y de uso. No tiene las mismas condiciones un sector central, donde se concentran actividades comerciales y de servicios, que un área predominantemente residencial de baja densidad.
Para definir qué puede construirse en cada sector se tienen en cuenta distintos aspectos. Se establece cuánto del terreno puede ocuparse, qué superficie total puede construirse, qué espacios deben quedar libres alrededor de la construcción, cuántas viviendas puede concentrar un determinado sector y cuál puede ser la altura de los edificios.
La altura es, quizás, el aspecto más visible de esas diferencias. Según la zonificación establecida por el Código, el máximo llega a 15 niveles, pero no está extendido de manera uniforme. Las mayores alturas se concentran en determinados corredores centrales y sectores residenciales definidos como de alta densidad.
Niveles
En algunas de esas áreas el límite llega a 15 niveles, mientras que en otros sectores centrales alcanza los 10. También existen zonas de alta densidad donde el máximo es de ocho niveles. Un ejemplo es el sector de los antiguos terrenos del Ejército, frente al espacio verde previsto sobre la costa del Paraná donde la normativa contempla además un desarrollo predominantemente residencial, acompañado por comercios y servicios compatibles con las viviendas.
La referencia a distintos sectores permite entender que la construcción en altura no responde a una única regla para toda la ciudad. En otras áreas los límites son menores. Hay sectores donde el máximo es de seis niveles, otros en los que se permiten cinco, cuatro o tres, y zonas residenciales de baja densidad donde el límite es de dos niveles.
Pero la cantidad de niveles no determina por sí sola qué puede construirse en un terreno. El proyecto debe ajustarse también a otros parámetros. La superficie que puede ocupar en el lote, la superficie total que puede edificarse, la densidad y los espacios que deben quedar libres alrededor de la construcción forman parte de las condiciones que se evalúan para cada zona.
La regulación también alcanza a los usos. Según el sector, pueden desarrollarse actividades residenciales, comerciales, administrativas, educativas, sanitarias, recreativas, institucionales o de servicios, entre otras. En los corredores centrales se contempla una combinación más amplia de actividades y, al mismo tiempo, una mayor capacidad constructiva.
Por zonas
La densidad ayuda a entender por qué existen esas diferencias. Una zona donde se admite una mayor intensidad constructiva tiene capacidad para concentrar más viviendas y actividades sobre una misma superficie. Eso se relaciona con el funcionamiento del sector y con variables como la infraestructura, los servicios, los equipamientos, la movilidad y el espacio público.
El Código Urbano Ambiental también contempla aspectos vinculados con las urbanizaciones, las subdivisiones y el crecimiento de la ciudad, además de pautas relacionadas con las condiciones ambientales y territoriales. La regulación, por lo tanto, no se limita a definir las características de un edificio, sino que establece condiciones para la ocupación y transformación del suelo.
En ese esquema, cada nuevo proyecto queda condicionado por las características del lugar donde se desarrolla y por las reglas que rigen para ese sector de la ciudad.
