Alquileres porteños: subas moderadas pero aún por encima del bolsillo
NewsITe
Los alquileres de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires volvieron a subir en julio, aunque a un ritmo menor que la inflación. De acuerdo con un relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop, los valores de publicación aumentaron 1,6% en el séptimo mes del año y acumulan un alza del 17,5% en lo que va de 2026, por debajo del 19,2% que registró el índice de precios al consumidor en el mismo período.
En la comparación interanual, el informe detalla que los alquileres crecieron 30,7% en los últimos doce meses, también por debajo de la inflación (33,7%) y del ajuste por el Índice de Contratos de Locación (ICL), que avanzó 31,6%. Pese a esa desaceleración, los montos mensuales continúan siendo un desafío para inquilinos y familias que buscan vivienda en la Capital Federal.
Según el reporte al que accedió Noticias Argentinas, un monoambiente en CABA se alquila en promedio por $761.268 mensuales. Un departamento de dos ambientes ronda los $873.668 por mes, mientras que una unidad de tres ambientes trepa a $1.177.672. Las diferencias entre barrios siguen siendo marcadas y condicionan tanto a quienes buscan alquilar como a los propietarios que ponen sus inmuebles en el mercado.
Los barrios más caros y los más accesibles para alquilar
Puerto Madero encabeza el ranking de los barrios más caros para alquilar, con un valor promedio de $1.308.569 por mes. Le siguen Núñez, con alquileres en torno a los $991.727 mensuales, y Palermo, donde los contratos se ubican cerca de los $973.988.
En el otro extremo, Lugano se consolida como la zona más económica de la ciudad, con un valor medio de $656.159 por mes. Detrás aparecen Nueva Pompeya, con alquileres en torno a los $688.346, y Versalles, donde los precios promedian $711.857 mensuales. Estos barrios del sur y oeste porteño continúan siendo la puerta de entrada para muchos inquilinos que buscan alternativas algo más accesibles dentro de la Ciudad.
Precios de venta: leve recuperación y fuerte brecha por barrio
El mismo relevamiento muestra que el mercado de compraventa también da señales de una lenta recomposición de valores. El precio medio del metro cuadrado de departamentos en CABA subió 0,9% en lo que va de 2026 y 1,3% en los últimos doce meses, el menor incremento interanual de los últimos 28 meses. En julio, el metro cuadrado se ubicó en US$ 2.471.
Con esos valores, un monoambiente promedia los US$ 108.377, un dos ambientes alcanza los US$ 131.034 y un tres ambientes ronda los US$ 179.809. Puerto Madero continúa al frente como el barrio más caro para comprar departamentos, con US$ 6.122 por metro cuadrado, seguido por Palermo (US$ 3.431/m²) y Núñez (US$ 3.387/m²). Del lado opuesto, Lugano se mantiene como la opción más barata, con US$ 1.053/m², mientras que Nueva Pompeya y La Boca se ubican en US$ 1.495/m² y US$ 1.584/m², respectivamente.
Casas: precios más estables y diferencias marcadas entre zonas
En el segmento de casas, el informe señala que el metro cuadrado se ubica en US$ 1.830. En julio registró una suba marginal del 0,1% y en lo que va de 2026 acumula un incremento del 0,3%. En términos interanuales, los valores crecieron 0,8%, por debajo de los departamentos.
Hoy, una casa de tres dormitorios en la Ciudad tiene un precio medio de US$ 304.533, mientras que una de cuatro dormitorios se posiciona alrededor de los US$ 485.873. Palermo lidera el ranking de barrios con casas más caras, con un valor promedio de US$ 3.398 por metro cuadrado, seguido por Belgrano (US$ 2.956/m²) y Recoleta (US$ 2.531/m²). En contraste, La Boca aparece como el barrio más económico para este tipo de propiedades, con US$ 689/m², seguido por Villa Soldati (US$ 720/m²) y Nueva Pompeya (US$ 764/m²).
Dónde conviene invertir: barrios con mejor renta y plazos de recupero
En materia de inversión, el trabajo de Zonaprop detalla que la relación alquiler/precio retrocedió en julio y se ubica en 5,76% anual. Bajo estas condiciones, se necesitan en promedio 17,3 años de alquiler para recuperar el valor invertido en la compra del inmueble, un 6,5% menos que hace un año, cuando el plazo de recupero era mayor.
- Lugano, Nueva Pompeya y La Boca aparecen como los barrios con mejor rentabilidad para los propietarios, con retornos brutos del 10,1%, 7,7% y 7,5%, respectivamente.
- Puerto Madero, en cambio, se consolida como la zona con menor renta bruta, con apenas 3,5% anual, seguida por Palermo (4,6%) y Núñez (4,7%).
Los datos del relevamiento muestran un mercado de alquileres que se desacelera frente a la inflación, pero que aún presenta valores elevados y fuertes disparidades según el barrio, tanto para inquilinos como para inversores.
Con un escenario de precios todavía altos y una rentabilidad que varía notablemente según la zona, la elección del barrio se vuelve clave para quienes buscan alquilar, comprar o invertir en propiedades dentro de la Ciudad de Buenos Aires.
