Por la crisis económica, la mitad de los inquilinos rescinde contrato


El proceso inflacionario que erosiona el poder adquisitivo, sumado al valor de tasas, expensas y servicios, torna impagables los contratos de alquiler en curso. De acuerdo con los martilleros consultados por EL NORTE, en San Nicolás cerca de la mitad de los inquilinos jóvenes opta por rescindir el vínculo para mudarse a un inmueble más chico o bien regresar a la casa de los padres. En la comparativa con dos años atrás, la retracción del mercado de alquileres oscila entre el 40 y el 50 por ciento.

GUILLERMO INSÚA
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El escenario del mercado de alquiler de inmuebles particulares en San Nicolás -como en buena parte del país- genera tensiones muy marcadas a partir del incremento en el valor de los contratos y el recortado poder adquisitivo del asalariado como consecuencia de un proceso inflacionario descontrolado. El calificativo elegido (descontrolado) no resulta exagerado si tenemos en cuenta que la inflación anualizada de 2018 se ubica cerca del 50 %, mientras que los salarios aumentaron -en promedio- en torno al 35 %.
La tensión en el mercado de alquiler de inmuebles particulares se genera en virtud de que el propietario ve cómo su ingreso se desvaloriza progresivamente a causa del proceso inflacionario, mientras que el locatario -del mismo modo- ve que su salario no alcanza para cubrir la andanada de aumentos que debe afrontar en el conjunto de productos y servicios que consume diariamente.
“Si tomamos como punto de partida al mes de mayo del año pasado, el mercado de alquileres se contrajo no menos del 50 por ciento con relación a los niveles a los que estábamos acostumbrados. De hecho, hasta ese momento cerrábamos -en promedio- entre 20 y 25 contratos mensuales. Hoy estamos en 10 o 12 contratos de alquiler por mes”, cuenta Pablo Acosta Lencina, responsable del área Alquileres de Inmobiliaria Mariano Heymo (De La Nación 508), una de las más importantes de la ciudad. Si bien durante noviembre y diciembre hubo un pequeño repunte de la actividad, en términos reales esa reactivación no representa algo significativo.
“Se da una situación clave al momento de entender el panorama en San Nicolás”, sigue Pablo Acosta Lencina. “Anteriormente, en un departamento de dos dormitorios el precio de las tasas municipales y el de las expensas representaba alrededor del 15 % del valor del alquiler. Hoy, con tasas municipales de 1500 pesos y expensas que rondan los 2000 pesos, solo esos dos gastos representan aproximadamente el 30 % del valor del alquiler”, explicó Acosta Lencina.

Irse para achicarse
Las dificultades de los inquilinos para afrontar las actualizaciones de contratos que se producen semestral o anualmente llevaron a que se multiplicara la cantidad de vínculos que se interrumpen prematuramente por decisión del locatario. “Anteriormente teníamos una o dos rescisiones de contratos. Desde el año pasado vemos que entre el 40% y el 50% de los contratos se interrumpen o no se renuevan porque el inquilino no puede pagar el alquiler y opta por buscar algo más chico. De hecho, en nuestro caso hoy tenemos tres o cuatro rescisiones por mes”, apuntó el agente de Inmobiliaria Heymo.
En cuanto a precios, es interesante tener en cuenta algunas referencias del mercado local. En nuestra ciudad, un departamento de un dormitorio en zona céntrica se alquila por unos 8000 pesos finales, aproximadamente. Ese valor supone cerca del 90% del salario mínimo vital y móvil, y hasta el 40% del salario de un empleado municipal. A ello hay que sumarle el costo de los servicios de luz y gas, que debido a los tarifazos hoy pueden representar hasta el equivalente a un mes de alquiler.

En coincidencia
Alejandra D’Andrea, titular de la Inmobiliaria homónima ubicada en Eva Perón 406, retrató un panorama similar al expuesto más arriba. “En nuestro caso vemos que cerca de la mitad de los inquilinos están rescindiendo contrato al año de haber alquilado. La mayoría prefiere pagar la multa e irse porque ya no pueden afrontar el total del alquiler”, sostiene Alejandra.
“Hay muchos casos de inquilinos que se quedaron sin trabajo o bien le recortaron las horas extras, con lo cual se les achicó el sueldo. Y entonces buscan un alquiler de quinientos, mil o dos mil pesos menos, o directamente vuelven a la casa de sus padres”, agregó D’Andrea.
La misma martillera indicó que “hay casos en que los inquilinos buscan rescindir el contrato vigente y firmar uno nuevo por menos dinero, a pesar del costo que significa formalizar un nuevo contrato. Nosotros debemos mediar en la relación para que tanto el locador como el locatario no se vean perjudicados. Incluso, también, mediamos para que las multas por rescisión no se cobren”, apuntó.

Actualización y renovación
En el mercado local, a las renovaciones de contrato se les aplica un 30 % de aumento con relación al valor del vínculo concluido. Y otro 30 % de actualización anual. “Lo usual es que sobre las renovaciones de contrato se aplique un 30 por ciento de aumento, pero hay propietarios que piden que sea por el 40 por ciento”, cuenta Alejandra D’Andrea.
“Como la inflación superó el 45 % y el aumento anual en 2018 fue del 30 %, los propietarios se quejan de que la inflación le recorta el 15 % de la rentabilidad durante el primer año y otro 15 % durante el segundo año de contrato”, explica la martillera.
“Nuestra tarea es la de mediar para que tanto locador como locatario llegue a un acuerdo razonable. Hay que entender que el inquilino hoy está complicado porque su salario quedó retrasado en relación con la inflación. Por otro lado, para el propietario alquilar ya no es negocio. De hecho, la persona que tiene una propiedad valuada en -por ejemplo- 3 millones de pesos, a lo mejor alquila su inmueble en 7000, 8000 o 10.000 pesos. Si a esos 3 millones lo pone en plazo fijo, obtendría ganancias equivalentes a diez alquileres”, apuntó Alejandra D’Andrea.
No está demás agregar que idéntico panorama describieron otros dos agentes inmobiliarios que prefirieron guardar el anonimato.

Cada seis meses, ilegal
Hay un dato que los inquilinos deben tener en cuenta. De acuerdo con la normativa vigente en provincia de Buenos Aires, la actualización del valor de los contratos de inmuebles para vivienda particular no puede ser semestral sino anual.
“La ley de contratos de alquileres no permite la actualización semestral. En el caso de que se quiera cobrar cada seis meses la persona debe recurrir a Defensa del Consumidor o bien al Colegio de Martilleros para denunciar esa ilegalidad. Es una situación abusiva”, afirmó D’Andrea, para luego explicar que “no se puede firmar una actualización del 30 por ciento anual a instrumentarse con un 15 % cada seis meses, puesto que entonces el inquilino estaría pagando un acumulativo mayor al 30 por ciento”, completó D’Andrea.